Brekktrøa 17D

Romslig enderekkehus på populære Gimse.

Velkommen til et romslig rekkehus med endebeliggenhet og gjennomgående god dagslys. Boligen er innflyttningsklar og ligger i et etablert, familievennlig boligområde med kort vei til barnehage, skole, dagligvare og kollektivtilbud.

Rekkehuset er fordelt over fire halvplan og inneholder entré, kjøkken, to stuer, tre soverom, bad og separat wc.

Praktisk planløsning med god flyt og gode lagringsmuligheter.

Uteområdet byr på en romslig og solrik hage med terrasse. Her er det overbygd tak, noe som gir gode muligheter for uteliv og møblering det meste av året.

En solid og innholdsrik bolig for de som ønsker ro, plass og nærhet til hverdagsfasiliteter.

Kjeller

Innredet rom som ikke er godkjent.

Halvetasje

Soverom

Bod

Bad

Plan 1

Entré

Soverom

Gang/trapperom

WC

Plan 2

Stue

Kjøkken

Plan 3

Stue

Soverom

Kjeller

Stue/kjøkken

Tak: Malt slett.

Vegg: Malt slett.

Gulv: Vinylbelegg.

Inneholder: Varmepumpe, kjøkkeninnredning med vask.

Bad

Tak: Malt slett.

Vegg: Flis.

Gulv: Flis.

Inneholder: Innredning med vask, dusjhjørne, gulvmontert toalett, reflektorovn på vegg, sentral rør-i-rør.

Gang/trapperom til halvetasje

Tak: Malte takplater.

Vegg: Malt slett, malt miljøtapet, malt pusset mur.

Gulv: Vinylbelegg.

Inneholder: Trapp til kjeller, sikringsskap.

Halvetasje

Soverom

Tak: Malt slett.

Vegg: Malt miljøtapet.

Gulv: Laminat.

Inneholder: Panelovn, skyvedørsgarderobe.

Bod

Tak: Malt slett.

Vegg: Malte veggplater, malt pusset mur.

Gulv: Malt betong.

Inneholder: Hovedinntak vann med vannmåler, varmtvannsbereder, reoler.

Bad

Tak: Malte takplater.

Vegg: Veggvinyl.

Gulv: Flis med sokkelflis.

Inneholder: Dusjkabinett, innredning med vask, opplegg for vaskemaskin, mekanisk avtrekk, varme i gulv.

Plan 1

Entré

Tak: Malte takplater.

Vegg: Malt miljøtapet.

Gulv: Flis.

Inneholder: Skyvedørsgarderobe.

Soverom 1

Tak: Malte takplater.

Vegg: Malt slett.

Gulv: Laminat.

Inneholder: Garderobeskap.

Gang/trapperom

Tak: Malte takplater.

Vegg: Malt slett.

Gulv: Laminat.

Inneholder: Lukket vedovn, trapp til halvetasje, trapp til plan 2.

Soverom 2

Tak: Malte takplater.

Vegg: Malt slett.

Gulv: Laminat.

Inneholder: Garderobeskap, panelovn.

WC

Tak: Malte takplater.

Vegg: Våtromspanel.

Gulv: Våtromsbelegg.

Inneholder: Innredning med vask, gulvmontert toalett, mekanisk ventilasjon.

Plan 2

Stue

Tak: Malte takplater.

Vegg: Tapet, malt slett.

Gulv: Laminat.

Inneholder: Varmepumpe, trapp til plan 1 og plan 2, dør til terrasse.

Kjøkken

Tak: Malte takplater.

Vegg: Malt slett, flis over benk.

Gulv: Laminat.

Inneholder: Innredning med vask.

Plan 3

Stue

Tak: Malte takplater.

Vegg: Malt slett.

Gulv: Laminat.

Soverom

Tak: Malte takplater.

Vegg: Malt glassfiberstrie.

Gulv: Laminat.

Inneholder: Garderobeskap, panelovn.

Megler har gjennomgått godkjente bygningstegninger og sammenlignet med dagens situasjon. Følgende avvik/ endringer er funnet:

• Disponibelt rom og bodareal i halvplan. Her er det gjort endringer hvor tilleggsdel er omgjort til hoveddel. Dette er søknadspliktig. Det foreligger ikke søknad på dette hos Melhus kommune.
• Mottatt tegning levert fra kommunen mangler tydelig rombeskrivelse og oppdelingen av rekkehus stemmer ikke med hvordan rekkehuset er bygget. I mottatte tegninger er det to-roms leilighet i hver ende og 4-roms leilighet i mellom. Leilighet 17 D er en endeleilighet og er en fireroms leilighet.
• Disponibelt rom i kjeller er kun tillatt brukt som tilleggsdel. Det bemerkes at det i avslaget fra kommunen kommer tydelig frem at arealet ikke er disponibelt før det foreligger en ferdigmelding på arbeidet.

Å sette opp lettvegger, flytting eller riving av ikke-bærende vegg innenfor én og samme brancelle er ikke søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, men det er eiers ansvar å passe på at det ikke etableres rom som vil være i strid med tekniske krav gitt i byggteknisk forskrift. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig. Fasadeendringer og terrenginngrep kan også være søknadspliktige.

Godkjente bygningstegninger og planskisser som viser nåværende situasjon ligger vedlagt i salgsoppgaven for sammenligning.

Det bemerkes at tidligere eier var Melhus kommune.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Brekktrøa er et veletablert og attraktivt boligområde på Gimse.

Nærområde beståer av eneboliger, rekkehus og leiligheter. Boligen ligger i øvre rekke med god utsikt. Et rolig område med kort vei til kollektivtransport, skole, barnehager og Melhus sentrum.

Skoler og barnehager:

• Gimse skole (ca. 2 km).
• Nærmeste barnehage på Tambartun (ca. 200 m).
• Videregående skole i Melhus.

Kollektivt:

• Bussholdeplass ca. 500 m – flere avganger i timen til Trondheim sentrum.
• Tog fra Melhus sentrum (NSB), populært for pendlere.

Sport og fritid:

• Gimse IL (fotball) på Brekkåsen stadion i nærheten.
• Melhus IL: håndball, ski, dans og allidrett. Grua stadion i gangavstand fra boligen.
• Kulturtilbud: korps, dans, teater.

Turmuligheter:

• Skjetnemarka skistadion (ca. 5 km): lysløype, skiskyting, skiløyper.
• Sommerstier til Gråskarven, Torkeltjønna og Vassfjellet (start Løvset/Kvål).

Melhus sentrum (ca. 3 km):

• Kjøpesenter, lege, apotek, post, bank, treningssenter, dagligvarebutikker.
• Kafeer og lokalt bakeri.
• Avstand til Trondheim: ca. 19 km, via den ny ny E6-trase.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

I garasje og biloppstillingsplasser.

Garasjen og biloppstillingsplasser befinner seg på et område som formelt eies av Melhus kommune, men som disponeres av huseierne i fellesskap. Boligen har bruksrett til 1 garasje i garasjerekke. Dette er ikke formalisert. Hver enkelt vedlikeholder og må forsikre egen garasje. Det er kommunen som har asfaltert foran garasjen.

Totalt bruksareal: 164,0 m²

• BRA-i: 164,0 m²
• GUA: 35 m²
• ALH: 2 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 69,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal.

GUA: Gulvareal.

ALH: Areal med lav himlingshøyde. (Del av bod)

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig med kjeller oppført i trekonstruksjon over støpt ringmur. dels med stående kledning og dels med liggende kledning av trepanel, saltaksform tekket med lakkerte stålplater. Vinduer er gjennomgående fra byggeår med 2-lags glass.

Denne tomten er eiet.

177,00 kvm.

Eiendommen er opparbeidet med uteområde, hage og ny terrasse foran huset.

Boligen er oppvarmet med ved, elektrisitet, herunder varmepumpe.

Energikarakter: D - Gul

De rom som ikke har faste oppvarmingskilder vil ikke få dette installert.

Ferdigattest og/eller midlertidig brukstillatelse foreligger ikke for opprinnelig byggesak, verken for nybygg rekkehus i 1973 eller ombygging i 2014.

I kommunens arkiv er følgende byggesaker registrert:

Rekkehus (121 kvm) er registrert tatt, udatert.

Godkjent byggetillatelse av bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel datert 16.01.2014 og Boligrom i kjeller datert 06.10.2014

Hvor midlertidig brukstillatelse ikke er innhentet for tiltak før 01.01.1998, eller ferdigattest ikke er innhentet for saker etter 01.01.1998, vil byggesaken ikke være korrekt avsluttet.Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Offentlig myndighet kan i disse tilfeller vurdere ulovlighetsoppfølging, for å få brakt byggetiltakene i samsvar med godkjent søknad/lovens krav.

.

Privat vei inn til eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 1

TG 1: 11

TG 2: 9

TG 3: 0

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Drenering:

Manglende topplist på utvendig knotteplast ble avdekket. Ved snøsmelting og slagregn vil fukt finne veien bak plasten.

Rom under terreng:

Noe manglende ventilering av rommene under terrenget ble avdekket. Tiltak er påregnelig.

Yttervegger / fasader:

Lufting er ikke iht. dagens anbefalte løsninger, men de løsninger som var vanlig ved byggeår.

Det anbefales å gå over og etablere musesperre der dette mangler. Stedvis bærer kledningen preg av alder og manglende vedlikehold.

Balkong / terrasse:

Manglende rekkverk på ny terrasse.

Bad kjeller/underetasje - Overflater:

Dårlig rengjøring av fuger før fuging og svært ujevn fuging av fliser. Det er brukt sementbasert fugemasse i innvendige hjørner. Det er et krav til bruk av elastisk fugemasse (silikon) i alle innvendige hjørner.

Bad kjeller/underetasje - Membran, tettesjikt og sluk:

Plastsluk, ikke synlig mansjett pga flislim. Etableringsåret og kort gjenstående levetid på membran ligger til grunn for tilstandsgraden.Som ett fuktsikringstiltak anbefales det å etablere tett dusjkabinett på bad eldre enn 10 år. Manglende drensåpning i dusjvegg for lekkasjevann. Plan og bygningsloven og standard forsikringsvilkår stiller krav til at et våtrom skal være tett, og at eventuelt lekkasjevann skal finne veien til sluk. Det gjøres oppmerksom på at en eventuell lekkasje fra utstyr kan føre til skade på tilstøtende rom som for eksempel gang. Grunnet manglende drensåpning i dusjvegg vil en slik vannlekkasje trolig ikke ha dekning i en ordinær forsikring slik som dusjvegg er i dag. Det anbefales å etablere drensåpning for lekkasjevann i dusjvegg. Manglende dokumentasjon på utført arbeid ved fuktsikringen, og må ikke forveksles med den tekniske tilstanden på badet.

Bad kjeller/underetasje - Fuktsøk:

Det registreres forhøyede fuktverdier i gulv.

Bad halvetasje - Membran, tettesjikt og sluk:

Alder på fuktsikringen. Smøremembran har en naturlig aldringsprosess i form av kjemisk uttørking. Normal forventet levetid på smøremembran er 10-20 år. Ved å etablere dusjkabinett vil badet kunne vare i flere år enn den antatte gjenstående levetiden. Det anbefales å etablere tett dusjkabinett.

Piper / ildsteder:

Elementpipe fra byggeåret som er pusset og malt. Ingen riss, sprekker eller avvik avdekket på pipeløpet. Ildsted ble ikke funksjonstestet. Avvik i forbindelse med feieluke.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

Dagens planløsning er kontrollert opp mot byggetegninger mottatt fra kommunen. Følgende avvik/ endringer er funnet:

Disponibelt rom og bodareal i halvplan. Her er det gjort endringer hvor tilleggsdel er omgjort til hoveddel. Dette ersøknadspliktig. Det foreligger ikke søknad på dette hos Melhus kommune. Det bemerkes at grunnlaget for denne påstanden er vedlagte tegninger og e-post korrespondanse med Malvik kommune med tilbakemelding på at navngitte rom kan brukes, men at romfordelingen er speilvendt i forhold til den med navngitte rom.

Mottatte tegning levert fra kommunen mangler tydelig rombeskrivelse og oppdelingen av rekkehus stemmer ikke med hvordan rekkehuset er bygget. I mottatte tegninger er det to-roms leilighet i hver endene og 4 roms leilighet i mellom. Leilighet 17 D er en endeleilighet og er en fireroms leilighet. Det er kontrollert mot kommunen og vedlagte tegninger er de eneste dem har.

Ref. mail fra kommunen:

" Jeg sjekket hvilken tegning du har fått, og det er den eneste vi har. Som du sa, er det ikke angitt type rom på speilvendt variant, men det er tilsvarende som der typen rom er angitt, og endeleiligheten i 17 er en 4-roms enhet. Mulig at det er gjort innvendige ombygninger i årenes løp, det ikke lenger stemmer. Om bod (tilleggsdel) er endret til soverom (hoveddel), må dette søkes om, eller så må arealet benyttes til bod."

Det er søk om utgraving av krypkjeller og omgjøring av denne til bodareal. Søknad innvilget av Melhus kommune. Det har også blitt søkt om å omgjøre samme areal fra tilleggsdel til hoveddel. Søknaden ble avslått av Melhus kommune. Det betyr at disponibelt rom i kjeller kun er tillatt brukt som tilleggsdel. Det bemerkes at det i avslaget fra kommunen kommer tydelig frem at arealet ikke er disponibelt før det foreligger en ferdigmelding på arbeidet.

Dersom vindu har underkant mer enn 3,0 m, men mindre enn 5,0 m, over planert terreng bør det monteres stige for å lette rømningen. Dette gjelder vindu på soverom i 3. plan.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommen er regulert til område for boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse og ras- og skredfare. Eiendommens grenser til område regulert til friområde, iht. områdeplan for Brekkåsen, planid 2018018, ikrafttredelse 17.06.2025.

Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligbebyggelse, nåværende og støysone.

Kommunen har opplyst følgende plan under arbeid som kan berøre eiendommen:

• Kommuneplanens arealdel Melhus kommune, planID 2025005.

Reguleringsplan og kart kommuneplan er vedlagt i salgsoppgaven. Reguleringsestemmelser og bestemmelser til kommuneplan kan fås ved henvendelse megler.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eller deler av eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Det er ikke boplikt i dette området.

Prisantydning kr 3 290 000,-

I tillegg til prisantydning, påløper følgende omkostninger:

82 250,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

11 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

3 387 640,- Totalpris inkl. omkostninger.

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 25 944,- for 2025.

Inklduert i kommunale avgifter er renovasjonsgebyr som faktureres fra ReMidt, kr 5.912,50.

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Andre utgifter knyttet til eiendommen kan være:

• TV-pakke og internett
• Energi, herunder elektrisitet og ved
• Forsikring av bygning og innbo
• Velforening/veilag, herunder brøyting/veivedlikehold. Kostnaden på privat snøbrøyting har vært på ca. kr 1.000/år.

Disse kostnader vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.

Primær formuesverdi kr. 1 012 948,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 051 792,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Tolga-Os Sparebank som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar honorar ved formidling av finansielle tjenester.