Gamle Oslovei 85

Frittliggende enebolig med attraktiv beliggenhet på Storhaugen i frodige omgivelser rett ved Kyvannet/Bymarka.

Av kvaliteter nevnes:

- Skjermet beliggenhet rett ved Bymarka!

- 4 soverom.

- Lys og trivelig stue.

- Bad med separat toalett.

- Garasje.

- Attraktiv og rolig beliggenhet ved Kyvannet/Bymarka.

- Det foreligger godkjent rammetillatelse for oppføring av leilighetsbygg på denne og naboeiendommen.

- Eiendommen kan kjøpes som aksjeselskap.

Ta kontakt med megler for nærmere info.

Boligen inneholder:

1. etasje: Vindfang, gang, wc, baderom, 4 soverom, stue og kjøkken.

Kjeller: Diverse boder

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk, uten hensyn til hva rommene er godkjent som.

Megler har kontrollert opprinnelige godkjente bygningstegninger opp mot dagens bruk. Det bemerkes følgende avvik:

1. etasje:

• Det er oppført et soverom ved siden av kjøkkenet
• Vindu på baderom har blitt endret til et mindre et
• Dører på stue som leder ute har blitt fjernet

Tiltakene nevnt over er ikke søkt om bruksendring. Etter dagens byggeforskrifter er bruksendring søknadspliktig. Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Dagens planløsning avviker fra byggemeldte tegninger. Dette gjelder rominndeling i kjeller. Endringene er ikke søknadspliktige.

Det foreligger rammetillatelse for riving og oppføring av 4 boliger datert 28.06.2018. Denne tillatelsen må evt. fornyes da den ikke varer i mer enn 3 år om gangen. Det gjøres oppmerksom på at ny rammetillatelse ikke nødvendigvis vil være lik den opprinnelige fra 2018. Rammetillatelse og tegninger, samt stadfestet vedtak om ny reguleringsplan for Gamle Oslovei 83 og 85 ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Konferer megler ved spørsmål.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Eiendommen har adkomst via privat vei fram til eiendomsgrense. Kjøper overtar eventuelle rettigheter og forpliktelser knyttet til bruk og vedlikehold av veien.

Selger opplyser at når det gjelder vedlikehold og brøyting, er det p.t. nabo i nr. 87 som utfører dette. Kostnad varierer mellom kr. 1 500,- - kr. 2 500,- pr år avhengig av snø mengde.

Det gjøres oppmerksom på at avtale vedrørende vei pr. i dag ikke er gjort skriftlig. Kjøper anbefales å få formalisert avtale ved kjøp, og overtar ansvar og risiko for forholdene.

Det er parkering i garasje, samt oppstillingsplass på egen tomt.

Totalt bruksareal: 140,0 m²

- BRA-i (internt bruksareal): 140,0 m²

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig oppført på grunnmur av støpt betong og betongstein. Hovedkonstruksjoner over dette er oppført i tre og utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Vinduer fremstår med 2-lags glass. Taket har saltaks form og er utvendig tekket med profilerte metallplater.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

Den er 1108,00 kvm.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.

Energikarakter: G - Rød

Energiforbruk vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger innflyttingstillatelse datert 08.10.1965.

Det foreligger også godkjent søknad om bygging av frittstående enkeltgarasje på Gamle Oslovei 85, datert 27.10.1981.

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkanlegg. Privat vei som vedlikeholdes av brukerne.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 0

TG 1: 2

TG 2: 21

TG 3: 3

TG IU: 1

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

Drenering

• Boligens utvendige fuktsikring er av ukjent alder og utførelse/oppbygning. Det er påvist bruk av grunnmursplast rundt deler av boligen, men på øvrige deler er det kun påvist gudrongmaling. Selve dreneringen er skjult under terrengnivå og derfor ikke tilgjengelig for kontroll. Ved en kontroll i boligens kjeller er det påvist forhøyede fuktverdier og synlige tegn til fuktinntrekk. Årsak til dette vurderes å være slitasje/svikt på utvendig fuktsikring kombinert med kapillært opptrekk fra grunnen.

Anbefalte tiltak

• Med bakgrunn i antatt alder og påviste skader/avvik er det påregnelig med en oppgradering av boligens utvendige fuktsikring.

Renner og nedløp

• Utover normal aldringsmessig slitasje er det påvist flere skader/avvik på renner og nedløp.

Anbefalte tiltak

• Med bakgrunn i antatt alder og påviste skader/avvik er det påregnelig med en oppgradering av boligens renner og nedløp.

Taktekking

• Boligens utvendige takflater har oppnådd forventet brukstid og det er utover normal aldringsmessig slitasje påvist flere betydelige skader. Dette kombinert med fuktmerker på kaldloft gjør at utvendig taktekking vurderes å ikke oppfylle sin tiltenkte funksjon.

Anbefalte tiltak

• Med bakgrunn i antatt alder og påviste skader/avvik er det påregnelig med en oppgradering av boligens utvendige taktekking.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Grunnmur og fundament

• Det er ikke påvist skader eller avvik som vurderes å være av større konstruksjonsmessig betydning, men det gjøres likevel oppmerksom på stedvis riss- og sprekkdannelser. Årsak og omfang av dette er ukjent. Det gjøres oppmerksom på begrenset kontroll da store deler av utvendige overflater er skjult under terrengnivå.

Støttemur

• Det er påvist skader og skjevheter i støttemur.

Rom under terreng

• Boligens kjeller fremstår som en grovkjeller med fritt eksponert grunnmur. Som nevnt under punkt "Drenering" er det påvist forhøyede fuktverdier og synlige tegn til fuktinntrekk. Årsak til dette vurderes å være slitasje/svikt på drenering kombinert med kapillært opptrekk fra grunnen.

Vinduer og dører

• Utover normal aldringsmessig slitasje er det stedvis påvist skader/avvik som blant annet kondensmerker, oppsprekking, fuktinntrekk og begynnende råteskader.

Yttervegger

• Utover normal aldringsmessig slitasje er det stedvis påvist noe oppsprekking, fuktinntrekk og begynnende råteskader. Kledningen er ikke tilfredsstillende luftet og musetettingen vurderes å stedvis være mangelfull.

Loft (konstruksjonsoppbygging)

• Kaldloftet er ikke tilfredsstillende ventilert og det er ikke etablert tilfredsstillende dampsperre mellom varme og kalde konstruksjoner. Man vil derfor kunne oppleve kondensproblematikk. Det er stedvis påvist fuktmerker og noe soppdannelser i undertak. Årsak til dette vurderes å være en kombinasjon av fuktinntrekk og kondens som følge av at varm luft fra underliggende rom trekkes ut i kalde overflater.

Takkonstruksjon

• Det er ikke påvist skader eller avvik som vurderes å være av konstruksjonsmessig betydning, men det gjøres oppmerksom på at det ikke er påvist noe lufting av konstruksjonen.

Utstyr på tak

• Det er ikke etablert påkrevde snøfangere på deler av boligens utvendige takflater.

Etasjeskille og gulv på grunn

• Det er ikke påvist skader eller avvik som vurderes å være av konstruksjonsmessig betydning, men det bemerkes en del skjevheter/helningsavvik og stedvis knirk i gulv.

Ildsted/Skorstein

• Det er ikke påvist skader eller avvik som vurderes å være av konstruksjonsmessig eller sikkerhetsmessig betydning. Det gjøres likevel oppmerksom på at slike eldre teglsteinspiper erfaringsmessig har behov for rehabilitering.

Kjøkken

• Utover normal aldringsmessig slitasje er det påvist enkelte mindre sår og skader på innredning og overflater. Mekanisk avtrekk over stekesonen vurderes å ha begrenset effekt.

Toalettrom

• Utover normal aldringsmessig slitasje er det påvist kun naturlig avtrekk uten tilluft ved dørterskel.

Trapp

• Utover normal aldringsmessig slitasje er det påvist manglende rekkverk på deler av trappeløpet.

Avløpsrør

• Anlegget vurderes å fungere som tiltenkt, men det har oppnådd forventet brukstid og vil derfor ha usikker restlevetid.

Vannledninger

• Anlegget vurderes å fungere som tiltenkt, men det har oppnådd forventet brukstid og vil derfor ha usikker restlevetid.

Elektrisk

• Anlegget er av eldre dato og det er ikke fremlagt noen historikk/dokumentasjon.

Våtrom: Baderom

• Utover normal aldringsmessig slitasje er det påvist stedvis noe bom i fliser og soppdannelser i fuger. Fallforhold tilfredsstiller ikke forskriftskrav
• Baderommets tettesjikt er av ukjent alder og utførelse/oppbygning, men uavhengig av dette vurderes det å ha oppnådd over halvparten av forventet brukstid og vil derfor ha usikker restlevetid.
• Utover normal aldringsmessig slitasje er det påvist enkelte skader.
• Baderommet har ikke tilfredsstillende avtrekk.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

Våtrom: Baderom

• Tilstøtende vegg var ikke gjort tilgjengelig for hulltaking på befaringsdagen.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

• Det er ikke etablert brannslukkingsutstyr og/eller røykvarsler i boligen iht. forskrift

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommen er regulert til bl.a. boligformål, ihht. reguleringsplan med plannavn Gamle Oslovei 83 og 85 (19.10.2023), og planID r20200024.

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel 2022-2034 (27.3.2025) er avsatt til øvrige byområder (Byggesone 3).

Reguleringskart m/bestemmelser og kart over kommuneplanens arealdel ligger vedlagt i salgsoppgave. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er igangsatt planleggingsarbeid som kan påvirke området. Dette gjelder reguleringsplan med plannavn Del av Gamle Oslovei og Kyvatnet, og planID r20220042.

Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for en høystandard hovedrute for sykkel, “Sverresborgruta”, sykkelveg med fortau på en ca. 6,4 km lang strekning.

Konferer megler ved spørsmål.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Prisantydning kr 4 990 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

124 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

5 135 140,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter for 2025 er stipulert til kr. 22 872,-. Det er 12 terminer i året. Årsgebyr er beregnet ut ifra terminbeløp i termin 8.

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Eiendomsskatt for 2025 er stipulert til kr. 9 897,-. Dette inngår i kommunale avgifter.

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Primær formuesverdi kr. 1 559 090,00.

Sekundær formuesverdi kr. 6 236 361,00.

Gjeldende for ligningsåret 2023.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Ørland Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.