Hognesaunvegen 10

Velkommen til Hognesaunvegen 10 – en innholdsrik og familievennlig enebolig med gode uteområder og en fin kombinasjon av landlige omgivelser og nærhet til Stjørdal sentrum. Boligen byr blant annet på:

• Familievennlig planløsning med tre soverom og to bad
• Romslig stue med flere møbleringsmuligheter
• Kjøkken med godt lysinnslipp og utgang til terrasse
• Stor terrasse med både åpne og overbygde partier
• Flott opparbeidet hage med god plass til lek og aktiviteter
• Vedovn og varmepumpe
• Garasje og gode parkeringsmuligheter på egen tomt
• Nærhet til skole, barnehage og dagligvare

Boligen går over 2 etasjer og inneholder:

Kjeller: Baderom, soverom og boder.

1.etasje: Entre, 2 soverom, baderom, stue og kjøkken.

Kjeller

Trapperom: Laminat på gulv og panelplater på vegger. Takess og downlights i himling. Gulvvarme. Trapp.

Bad: Flis på gulv og våtromsplater på vegger. Takess og downlights i himling. Gulvvarme. Utstyrt med servant, servantskap, mekanisk avtrekk, opplegg for vaskemaskin, wc, dusjnisje, rørfordelingsskap og bereder.

Bod: Laminat på gulv og panelplater på vegger. Takess og downlights i himling. Gulvvarme. Stoppekran.

Soverom: Laminat på gulv og malte plater på vegger. Takess i himling. Gulvvarme.

1. etasje

Gang: Laminat på gulv og panelplater på vegger. Takess i himling. Trapp og ventilasjonsaggregat .

Soverom 1: Parkett på gulv og panelplater på vegger. Takess i himling. Sikringsskap.

Bad: Flis på gulv og våtromsplater på vegger. Takess i himling. Gulvvarme. Utstyrt med servant, servantskap, mekanisk avtrekk, wc og dusjkabinett.

Soverom 2: Parkett på gulv og panelplater på vegger. Takess i himling.

Kjøkken: Parkett på gulv, flis på vegg over benkeplate og panelplater på vegger. Takess i himling. Innredning med mekanisk avtrekksvifte over stekesonen. Utgang til terrasse.

Stue: Parkett på gulv og panelplater på vegger. Takess i himling. Vedovn og varmepumpe. Utgang til terrasse.

Boligen ble totalskadet i brann og gjenoppført i 2008. Det var i hovedsak første etasje som ble oppført på nytt, da den eksisterende grunnmuren fra 1969 kunne gjenbrukes. Dagens eier har i perioden 2021–2026 innredet kjelleretasjen.

Følgende avvik for brannforebygging ble funnet :

Det skal være minst 1 godkjent slokkeapparat i hver boenhet. Pulverapparat skal være på minimum 6 kilo og skumapparat/vannapparat skal være på minimum 6 liter med minimum slokkeklasse 21A. Høyest mulig slokkeklasse er anbefalt, da maksimum er 55A. Pulverapparat skal inn på kontroll hvert 5. år og inn på service hvert 10. år. Skumapparat/vannapparat skal på service hvert 5 år. Alternativt kan nytt apparat anskaffes.

Løsøre og tilbehør:

Starlink-antenne med tilhørende utstyr for internettforbindelse medfølger ikke handelen. Utstyret vil bli demontert og tatt med av selger før overtakelse.

Robotgressklipper og tilhørende utstyr medfølger ikke handelen.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Eiendommen ligger på Hognesaunet, i et etablert boligområde med kort vei til Stjørdal sentrum. Her bor man tilbaketrukket, samtidig som det er enkelt å komme seg til butikker, servicetilbud, skoler og barnehager. Fra boligen er det kort vei til Stjørdal sentrum med et godt utvalg av butikker, servicetilbud, restauranter, kaféer og øvrige servicetjenester. Området har samtidig nærhet til skole, barnehager og dagligvare, noe som gjør beliggenheten velegnet for både familier, par og enslige.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

I garasje og på eiendommen.

Totalt bruksareal: 205,0 m²

• BRA-i: 178,0 m²
• BRA-e: 27,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 37,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig oppført i en etasje over kjellermurer og ringmur. Kjellermurer fra 1966 (tidligere bolig). Grunnmuren er oppført i betong. Veggkonstruksjonen er oppført i tre og er utvendig kledd med liggende panel. Taket har saltaksform tekket med betongstein. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vindu med 2-lags isolerglass.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

885,00 kvm.

Tomten er flott opparbeidet med en stor hage.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, vedfyring og varmepumpe.

Energikarakter: C- Grønn

Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen. Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

Det foreligger tillatelse til gjenoppbygging av brannskadet bolig datert 28.05.2008.

Det foreligger ferdigattest for boligen datert 05.12.2008.

Det foreligger innflyttningstillatelse datert 08.12.1969.

Det foreligger tillatelse til oppføring av garasje datert 05.05.1970.

Det foreligger godkjent søknad om bruksendring. Søknaden gjelder bruksendring av rom i kjeller. Vilkår for at ferdigattest skal utsendes er dokumentasjon som viser at det er etablert fast innredning under rømningsvinduet i kjellerrommet.

Det er søkt om følgende bruksendringer:

• Endring av bod til soverom i kjeller.
• Endring av bod til baderom i kjeller.
• Endring av bod til soverom i 1. etasje.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring av soverom og bad i kjeller samt soverom i 1.etasje datert 25.09.2026.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 3

TG 1: 13

TG 2: 19

TG 3: 1

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

Krypkjeller

Boligen har krypkjeller under del av kjøkken/soverom uten mulighet for innvendig inspeksjon eller kontroll. Ved utvendig inspeksjon er det registrert manglende ventilasjon som indikerer økt risiko for skader i krypkjelleren. Krypkjellere er generelt utsatt for fukt og risiko for råte- og muggsoppdannelse i trekonstruksjoner, og manglende inspeksjonsmulighet gjør at eventuelle skjulte skader ikke lar seg avdekke.

Anbefalte tiltak: Det anbefales at det etableres tilkomst for inspeksjon, slik at konstruksjonen kan kontrolleres nærmere.

Kostnadsestimat: Under 20 000

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Fuktsikring og drenering

Boligen er oppført med kjellermurer fra 1966 og har vegger og rom under terreng. Det er delvis synlig utvendig fuktsikring i form av knotteplast (grunnmursplast), og ut fra dette vurderes det som sannsynlig at fuktsikringen er fra 2008. Utførelse på fuktsikringen er ukjent, og dreneringen er ikke dokumentert skiftet eller utbedret etter opprinnelig byggeår. Ved innvendig inspeksjon er det ikke registrert symptomer på nedsatt funksjon eller funksjonssvikt.

Terrengforhold

Terrenget rundt boligen har delvis fall inn mot grunnmuren på gårdsplassen, og bygningen er utsatt for tilsig av overflatevann. Bortledningen av takvann er mangelfull ved at takvann delvis er ført i oppstikk og delvis avledet direkte til terreng. Dette gir økt risiko for at overflate- og takvann samler seg mot grunnmuren, med fare for fuktbelastning på konstruksjonen over tid.

Anbefalte tiltak: Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen samt kontrollert bortledning av takvann.

Rom under terreng

Kjelleren er innredet fra grovkjeller til oppholdsrom, med arbeider utført mellom 2021 og 2026. Det er foretatt hulltaking i utforet yttervegg via luke i vegg for inntak av vannledning, og fuktmåling i treverk viste 0 vekt%. Det ble ikke registrert fuktutslag i treverk på målepunktet. Konstruksjonen er likevel en risikokonstruksjon med stort potensial for skjulte skader, og det gis derfor tilstandsgrad 2. Manglende eller uheldig utførelse i slike konstruksjoner kan over tid medføre fukt- og råteskader som ikke nødvendigvis er synlige ved befaring.

Vinduer og dører

Vinduer og dører består av vinduer med 2-lags isolerglass fra 2008, ytterdør med 2-lags glass fra 2024, to terrassedører med 2-lags glass fra 2006 og kjellervinduer fra 2022. Det er ikke påvist punkterte glass, fuktskader eller råteskader. Det registreres begynnende malingsavskalling på karmer, og omramming er stedvis ført helt ned mot vannbrett.

Anbefalte tiltak: Malingsavskallingen tilsier behov for vedlikehold med maling for å hindre videre nedbrytning av treverket. Der omramming ligger tett mot vannbrett kan det over tid gi redusert avrenning og økt fuktbelastning på detaljene.

Yttervegg og fasade

Ytterveggen er oppført som trekonstruksjon med liggende kledning, og fasaden ble overflatebehandlet i 2016/2017. Det er ikke observert tegn til fuktskader i veggkonstruksjonen, men det er begynnende behov for vedlikehold av overflatene. Det er registrert manglende musetetting i nedkant av kledningen.

Anbefalte tiltak: Uten utbedring av musesperre kan dette gi skadedyr og smågnagere tilgang til konstruksjonen, med risiko for følgeskader over tid.

Skorstein over tak

Skorsteinen er inspisert fra takfot. Det ble registrert avskalling, løse fuger eller skader på synlige deler av skorsteinen, mens skorsteinens høyde over tak vurderes å være i samsvar med forskriftskrav. Slike skader kan over tid gi økt fare for fuktinntrengning og videre nedbrytning av murverket dersom de ikke utbedres.

Anbefalte tiltak: Det anbefales overflatebehandling av beslag.

Takkonstruksjon og loft

Boligen har kaldt, uinnredet loft med saltakskonstruksjon fra 2008. Loftet er kun delvis tilgjengelig for inspeksjon, og tilstanden til den skjulte delen av takkonstruksjonen kan derfor ikke vurderes. På bakgrunn av manglende innsyn er det knyttet usikkerhet til konstruksjonen, og eventuelle skjulte skader eller svekkelser kan ikke utelukkes. Det ble ikke registrert tegn til svekkelser, skjevheter, fukt eller spor etter skadedyr på de synlige delene ved befaringen.

Anbefalte tiltak: Jevnlig kontroll av overflater

Taktekking

Taket har saltaksform tekket med betongstein fra byggeåret. Tekkingen ble inspisert via stige, og det ble ikke registrert skader, deformasjoner e ler begroing på taktekkingen. Takvinkelen vurderes som tilstrekkelig for valgt tekkemateriale, og det er ikke påvist avvik på beslag e ler inndekning rundt pipe og øvrige takgjennomføringer. Det vanntette sjiktet (undertaket) er fra byggeåret og er om lag 18 år gammelt, og har dermed nådd en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon (13 år). Erfaringsmessig kan slike sjikt utvikle utettheter, og det må påregnes at tekking og undertak vil kreve utskiftning innenfor et normalt vedlikeholdsinterva l.

Etasjeskille og gulv på grunn

Etasjeskillet mot 1. etasje er utført som trebjelkelag, mens kjelleren har støpt betongdekke. Ved skjevhetsmåling i utvalgte rom ble det registrert en høydeforskjell på 10 mm i stue/kjøkken i 1. etasje, med stedvis knirk, Måleavvik på 15–20 mm i bod (TG: 2). Registrerte skjevheter er større enn hva som kan forventes for byggeåret, og målingene i kjeller ligger over normale toleransekrav. Skjevhetene har i hovedsak estetisk og bruksmessig betydning, og retting av gulv vil kunne medføre kostnader dersom dette ønskes utbedret.

Anbefalte tiltak: Skjevhetene har i hovedsak estetisk og bruksmessig betydning.

Kjøkken - Overflater og innredning

Kjøkkenet har parkett på gulv, flis over benk, panelplater på vegger og himlingsplater i tak. Det er etablert uttak for oppvaskmaskin og avtrekk over stekesone. Det er ikke påvist fukt rundt vask, kjøleskap, oppvaskmaskin eller innredning, men overflatene fremstår som bruksslitte som følge av alder og normal bruk.

Varmesentral

Boligen har varmepumpe fra ca. 2008. Eier opplyser om utført service for ca. 3–4 år siden, og det er ikke opplyst om vesentlige feil eller funksjonssvikt på anlegget. Varmepumpen har imidlertid nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon. Det må påregnes at anlegget kan få redusert funksjon eller svikte, med behov for reparasjon eller utskifting.

Ventilasjon

Boligen har balansert ventilasjon som betjener 1. etasje, med aggregat plassert i gang. Anlegget er fra 2008, og tidspunkt for eventuelt servicearbeid er ukjent. Anlegget har nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon, og det registreres behov for rens og filterskifte, herunder skifte av posefilter. Eier opplyser at metallfilteret vaskes jevnlig, og det er ikke registrert tegn til fukt eller mugg i filter. Manglende rens og filterskifte kan gi redusert luftmengde og dårligere ventilasjonseffekt over tid.

Anbefalte tiltak: Behov for rens av anlegget og skifte av filter.

Våtrom: Bad 1. etasje - Overflate vegg/himling

Veggene er kledd med baderomsplater. Det er ikke registrert vindu eller dør i våtsonen. Det er ikke påvist tegn på sopp-, råte- eller fuktskader på overflatene, men det registreres manglende bunnskinne mot gulv på veggplatene samt ujevnheter i overflaten. Manglende bunnskinne kan gi økt risiko for fuktinntrengning i overgang mellom vegg og gulv over tid.

Anbefalte tiltak: Fortsatt bruk av tett dusjkabinett med kontrolelrt avrenning til sluk.

Våtrom: Bad 1. etasje - Overflate gulv

Gulvet har flisbelegg uten registrerte riss, sprekker i fuger eller bom bak flisene. Det er imidlertid påvist tegn på avvik i fallforholdene mot sluk i dusjsonen. Utilstrekkelig fall kan medføre at vann blir stående på gulvet fremfor å renne mot sluk, noe som over tid øker risikoen for ytterligere fuktbelastning.

Anbefalte tiltak: Nærmere undersøkelser og eventuell utbedring bør påregnes for å redusere risiko for videre fuktskader. Fortsatt bruk av tett dusjkabinett med kontrollert avrenning til sluk.

Våtrom: Bad 1. etasje - Membran, tettesjikt og sluk

Badet har sluk av plast plassert under dusjkabinett, med smøremembran under flis av ukjent utførelse. Det er tilfredsstillende mulighet for renhold og inspeksjon av sluket, og det er ikke påvist feil utførelse, feil materialvalg eller skader i tettesjiktet. Det er imidlertid registrert avvik på kravet til høydeforskjell på minimum 25 mm fra topp sluk til toppen av membran ved dørterskel, noe som gir økt risiko for at vann kan trenge ut av våtsonen. Membran og tettesjikt har videre nådd en alder som gir økt risiko for skader og følgeskader. Dersom forholdene ikke utbedres, må det påregnes økende risiko for fuktskader over tid.

Våtrom: Bad 1. etasje - Sanitærutstyr

Badet er utstyrt med dusjkabinett, klosett og baderomsinnredning med servant. Det er registrert skader på utstyr og innredning, noe som gir tilstandsgrad 2. Klosettet har ikke innebygd sisterne. Dersom de registrerte skadene ikke utbedres, vil det kunne medføre ytterligere forringelse av utstyr og innredning over tid.

Anbefalte tiltak: Utbedring av skader i fronter.

Våtrom: Bad 1. etasje - Ventilasjon

Badet ventileres via mekanisk avtrekk gjennom balansert ventilasjonsanlegg. Ved kontroll med papirark/røykampulle ble det påvist avvik i avtrekksfunksjonen. Utilstrekkelig ventilasjon kan gi økt fuktbelastning i våtrommet over tid, med risiko for kondens- og fuktrelaterte skader.

Anbefalte tiltak: Det anbefales nærmere kontroll av ventilasjonsanlegget/aggregat for å sikre tilstrekkelig avtrekk.

Våtrom: Bad 1. etasje - Dokumentasjon

Det foreligger ikke tilstrekkelig dokumentasjon på baderommet, herunder for utført arbeid og etablering av tettesjikt. Manglende dokumentasjon gjør at det ikke kan bekreftes at arbeidene er fagmessig utført eller at gjeldende krav er ivaretatt. Forholdet gir usikkerhet knyttet til badets utførelse og eventuell restlevetid, og kan medføre behov for nærmere undersøkelser.

Utvendig trapp

Inngangspartiet har en tretrapp foran inngangsdøren. Ved befaringen ble det registrert råteskade i stolpe ved nedløpsrør fra tak. Dersom skaden ikke utbedres, vil råten kunne spre seg videre i konstruksjonen og svekke bæreevnen over tid.

Anbefalte tiltak: Det anbefales utskifting av skadet trevirke.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

Det er avvik på rekkverk, håndløper eller åpninger mellom trinn på innvendig trapp i forhold til dagens forskriftskrav. Trappen mangler håndløper.

Det anbefales utvidet el-kontroll av det elektriske anlegget for å avklare tilstand og sikre at anlegget er i samsvar med gjeldende krav.

Arealopplysninger:

Arealangivelser er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av fagkyndig. Arealer er oppgitt i henhold til gjeldende bransjestandard. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder arealdefinisjoner og målemetode.

Eiendommen ligger i et område som er omfattet av reguleringsplan med plan ID R1-102.

Eiendommen ligger også i et område som etter kommuneplanens arealdel er avsatt til boligbebyggelse, byggeforbud rundt veg, bane og flyplass og rød støysone.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Prisantydning kr 4 490 000,-

I tillegg til prisantydning påløper følgende omkostninger:

112 250,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

4 622 640,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 23 028,- for 2025.

De kommunale avgiftene fordeles på følgende poster:

Vann: kr. 7 455,36,-

Avløp: kr. 9 738,24,-

Feiing: kr. 429,-

Renovasjon: kr. 5 405,-

Primær formuesverdi kr. 886 919,00.

Sekundær formuesverdi kr. 3 547 675,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Selbu Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.