Langmyrveien 22B

Velkommen til Langmyrveien 22B – en innbydende og smakfull halvpart over to plan, beliggende i et rolig og veletablert nabolag. Her får du en attraktiv bolig med gjennomtenkt planløsning, gode lysforhold og en velholdt standard.

Kvaliteter verdt å fremheve:

- Lyst stueareal på hele 21 kvm med direkte utgang til balkong

- Solvendt balkong på ca. 16 kvm med adkomst videre til hage

- Lyst og moderne kjøkken (TG1) med gode arbeidsflater og rikelig skapplass

- Tre romslige soverom samlet på hovedplanet

- Romslig vaskerom på hele 8 kvadratmeter med gode oppbevaringsmuligheter

- Kjeller med gang og rikelig bodareal som gir svært gode lagringsmuligheter

- Beliggende i et etablert, rolig og familievennlig område med lekeplass i umiddelbar nærhet

- Gjennomtenkt planløsning med naturlige og sømløse overganger mellom rommene

- Parkering i garasje samt oppstillingsplass på egen tomt med etablert ladeboks i vegg

Velkommen til en hyggelig visning!

Boligen inneholder:

1.etasje:

Vindfang, gang/trapperom, stue,

kjøkken, baderom og 3 soverom

Kjeller:

Gangareal, vaskerom og boder

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk uten hensyn til hva de er godkjent som.

Selger opplyser om følgende tiltak de senere årene:

Oppmalt soverom og installert varmepumpe.

Veien i området er privat. Ifølge selger medfører dette ingen øvrige kostnader eller forpliktelser utover brøyting av egen innkjørsel.

Området, inkludert lekeplassen, forvaltes og ivaretas av en lokal velforening som har ansvar for drift og vedlikehold. Medlemskap i foreningen er frivillig, og den årlige kostnaden utgjør cirka kr 300 per husstand.

Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS utførte tilsyn på boligen den 10.02.2025. Følgene ble bemerket som avvik:

• Husstige mangler

Det foreligger ikke opprinnelig godkjente plan og fasadetegninger på boligen i kommunens arkiver. Derved kan det ikke sies noe om hvorvidt boligen er bygget i forhold til godkjente tegninger eller ikke.

Det gjøres oppmerksom på at rom i kjelleretasjen ikke tilfredsstiller kravene til rømningsvei, da vinduene ikke er tilrettelagt for rømning. Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Nylander &Partners-skilt ved fellesvisning.

Oppstillingsplass i garasje samt på egen tomt.

Totalt bruksareal: 133,0 m²

• BRA-i: 133,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 16,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Vertikaldelt halvpart av tomannsbolig, oppført med en etasje over kjeller. Grunnmur er av betong. Hovedkonstruksjon er oppført som en trekonstruksjon i

bindingsverk, og har utvendig kledning av trepanel. Vinduer har 2-lags isolerglass. Takkonstruksjon har saltaksform, og er tekket med metallplater.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet. Den er 459,30 kvm.

Areal iht. matrikkelutskrift.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, solcelleanlegg og vedfyring.

Energikarakter: F - Oransje

Energiforbruk foregående år var ca. 10 500 kwh.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Selger opplyser:

På grunn av solcelleanlegget på taket oppstår det overskuddsproduksjon i perioden fra mai til september/oktober, noe som medfører minimale eller ingen strømkostnader i disse månedene.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. Boligens byggeår er 1978.

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Eiendommen er tilknyttet privat vei.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 0

TG 1: 14

TG 2: 9

TG 3: 4

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

- Krypkjeller:

Tidligere blindkjeller/ krypkjeller er åpnet, og har i dag adkomst via dør fra gang i kjeller. Rommene har kun jordgulv, og det registreres fuktige jordmasser og fritt vann i de dypeste gropene mot grunnmur. Dette kan ha årsakssammenheng med feil/svikt i dreneringen eller være grunnvann som følger av dreneringens plassering på utsiden, men dette kan ikke bekreftes uten ytterligere undersøkelser. TG-3 settes som følger av påvist fuktighet og påvist vann i rommet.

Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales:

Det vil kreves tiltak for å unngå avdunsting av fukt som kan bidra til kondensering og andre fuktskader. Det bør etableres isolering og fuktsperre mot grunn. Dersom konstruksjonen skal innredes eller benyttes til lagring må det gjøres arbeider for å sikre rommet mot tilsig av fukt og sørge for god ventilering. Alternativt bør det installeres en avfukter i kombinasjon med fuktsikring mot grunn.

Kostnadsestimat 100 000 - 200 000

- Våtrom: Bad - Membran, tettesjikt og sluk:

Feil oppbygging i sluk. Ikke synlig membran. Åpne rørgjennomføringer. Baderommet er ikke tett, og vil ikke tåle belastning med fritt vann på overflater. TG-3 da rommet ikke er tett.

Anbefalte tiltak membran, tettesjikt og sluk:

Rommet må oppgraderes for og tåle normal bruk etter dagens krav til våtrom, inntil en oppgradering foreligger vurderes løsningen og fungere forutsatt en forsikg bruk og videre bruk av tett dusjkabinett med lukket avløp til sluk.

Kostnadsestimat membran, tettesjikt og sluk 100 000 - 200 000

- Våtrom: Bad - Fukt:

Det er åpent mot grovkjeller under baderom. Synlige fuktmerker omkring sluk. Tyder på at det vil være risiko for lekkasjer dersom gulvet blir belastet med fritt vann direkte. TG-3 grunnet påviste utettheter.

Anbefalte tiltak fukt:

Baderommet må oppgraderes for å tilfredsstille dagens krav til tetthet. Det må kun benyttes tett dusjkabinett dersom rommet skal brukes i påvente av en renovering. Sluk må holder rent og åpent for å sikre normal avrenning. kostnader må sees i sammenheng med oppgradering av rommet i sin helhet.

Kostnadsestimat fukt 100 000 - 200 000

- Våtrom: Vaskerom - Våtrom:

Rommet framstår med overflater i malt mur og det er ikke etablert tettesjik. Rommet vil følgelig ikke tåle fuktbelastnigen et våtrom etter dagens krav skal kunne motstå. TG-3 settes som følger av manglende våtroms standard og påfølgende riske for skader i nærliggende konstruksjoner

Anbefalte tiltak:

Rommet må oppgraderes iht gjellende våtroms krav for og kunne tåle bruksbelastningen et våtrom etter dagens krav skal kunne motstå.

Kostnadsestimat 100 000 - 200 000

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

- Drenering:

ler/ uinnredet kjeller-rom har synlig fuktighet mot grunn. Det er usikkert om dette skyldes innsig som følge av at dreneringen ligger høyere enn jordgulvet i grovkjeller, eller om det skyldes redusert fuktsikring/ drenering i dette området. Tiltak må påregnes hvis disse rommene skal benyttes til annet formål. Det ble ikke registrert tegn til innsig eller fuktskader i andre boder eller innredet rom i kjeller, men mht. alder vil drenering og fuktsikring fra opprinnelig byggeår ha nådd forventet levetid.

- Vinduer og dører:

Det anmerkes behov for justeringer av verandadør. Vinduer fremstår uten vesentlig skader men mht. alder vil isolerglass ha nådd over halvparten av forventet funksjonstid. TG 2 settes pga. alder og større risiko for feil i tiden som kommer. Normalt vedlikehold med smøring, justering og overflatebehandling må påregnes.

- Yttervegger: Sør/øst/vest:

Stedvis kledningsbord med skader/ sprekker etter mekanisk belastning. Det er ikke etablert spalte for lufting bak kledningen. Tett mellom kledning og grunnmur. Manglende eller dårlig lufting av kledning kan medføre fuktskader i veggen på grunn av sen uttørking av fukt i veggen som kan oppstå på grunn av inndriv av nedbør og kondensering. Stedvis overfladisk slitasje som følge av alder, med behov for normalt periodisk vedlikehold. TG-2 grunnet påvist slitasje og mangelfull lufting.

- Takkonstruksjon og loft:

Noe fuktmerker i undertak mot gesims/nord. Disse opplyses og være fra tidligere og før tidligere eier har bygget ut et nytt takutstikk og lagt ny taktekking. Loftet fremstår i all hovedsak uten tegn til feil eller skader, men det anmerkes sverte i taktro over baderom. Dette skyldes trolig luftlekkasjer/ damplekkasjer fra baderom, og kan tyde på utette gjennomføringer eller brudd i dampsperren mot baderom. TG-2 grunnet påviste avvik.

- Etasjeskille og gulv på grunn:

Det er foretatt målinger av gulv med laser. Utførte målinger viser et retningsavvik/ hellingsavvik innenfor stue/kjøkken på Ca.25mm Eksakt årsak er ikke avdekket, da dette vil kreve ytterligere undersøkelser. TG-2 settes pga. påviste avvik iht. referansenivå. Dersom det skal gjøres tiltak i form av understøttelse fra underliggende grovkjeller, er det viktig å unngå at organiske materialer står i kontakt med grunnmasser.

- Avløpsrør: Eldre avløpsrør fra bad:

Avløpsrør i tilknytning til baderom er av jernrør fra opprinnelig byggeår. Disse har nådd forventet levetid, og bør skiftes. Høy risiko for feil. For videre omtale se punkt om baderom og sluk. TG-2 grunnet alder og risiko for lekkasjer/svikt.

- Ventilasjon:

Boligen har kun naturlig ventilering. Noe som vil gi begrensede vilkår for luftutskifting i boligen. TG-2 er satt grunnet begrenset luftutskiftning.

- Våtrom: Bad - Overflater:

Ca. 2cm fall i retning sluk. Dette er noe lavere enn referansenivå, men det vurderes ikke å være fare for at lekkasjevann kan forlate rommet pga. fallforhold. Stedvis noe bom i flis ved dør. Ingen sprekk eller skade i dag, men fliser kan lettere få sprekker dersom disse blir utsatt for hard mekanisk belastning. Stedvis hull i flislagte overflater etter tidligere innredninger. TG-2 grunnet påviste avvik.

- Våtrom: Bad - Ventilasjon:

Rommet har kun naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute. TG-2 er satt selv om løsningen tilfredsstiller forskriften ved byggeåret.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

- Arealer med jordgulv i Kjeller er ikke medtatt i boligens BRA grunnet rommenes brukbarhet.

LOVLIGHET/HMS:

- Det er ikke tilstrekkelig rømning fra kjeller. Kun en trapp opp til 1.etg. Vinduer er ikke tilrettelagt for rømning.

- Innvendig trapp mangler håndløper. Forholdet avviker fra dagens forskriftskrav og tilfredsstiller ikke anbefalt sikkerhetsnivå. Manglende håndløper reduserer muligheten for støtte og stabilitet ved bruk av trappen, og øker risikoen for fallulykker, særlig for barn, eldre og personer med redusert balanse.

Trappen oppfyller ikke dagens krav med for store åpninger i rekkverk/, noe som gir lavere sikkerhetsnivå enn dagens standard.

- Rekkverk på balkong/terrasse/utvendig trapp har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav. Forholdet tilfredsstiller ikke gjeldende sikkerhetsnivå.

For lav rekkverkshøyde gir økt risiko for fallulykker, med fare for alvorlig personskade.

- Det er ikke montert snøfanger. Manglende snøfanger øker risikoen for personskade og skade på bygningsdeler, kjøretøy og installasjoner ved snø- og isras fra tak. Forholdet tilfredsstiller ikke dagens sikkerhetsnivå og kan medføre ansvar for eier ved ulykker.

Snøfangere må etableres for god personsikkerhet, men det gjøres oppmerksom at det ved eventuell etablering av slike må tas hensyn til underliggende konstruksjoner med tanke på bæreevne og snølast.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området. Dette kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge bygninger etter total skade.

Eiendommen ligger i et område som etter Kommuneplanens arealdel 2025-2036 er avsatt til boliger.

Kart over kommuneplanens arealdel ligger vedlagt i salgsoppgave. Bestemmelser for kommuneplan kan fås ved henvendelse til megler.

Ved spørsmål konferer med megler.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eller deler av eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Prisantydning kr 1 950 000,-

I tillegg til prisantydning påløper følgende omkostninger:

48 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

2 019 140,- Totalpris inkl. omkostninger

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter er stipulert til kr. 23 252,- for 2026.

De kommunale avgiftene fordeles på følgende poster:

Vann: kr. 5 554,-

Avløp: kr. 5 422,-

Eiendomsskatt: kr. 4 875,-

Branntilsyn/Feiing: kr. 630,-

Renovasjon: kr. 6 771,-

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Renovasjon håndteres av Fosen renovasjon IKS.

Gebyr renovasjon for 2026 kr. 6 771,28,- pr. år.

Det faktureres 4 ganger pr. år

Eiendommen har vannmåler. Vannavgift er derfor avhengig av forbruk.

Kommunen avleser målerstanden kun én gang per år. Dersom kjøper ønsker spesifikk avregning må dette avtales med selger før overtagelse.

Eiendomsskatt inngår i kommunale avgifter.

Faste løpende utgifter for denne boligen er strøm, bygg- og innboforsikring og kommunale avgifter. Strøm og forsikring varierer ut ifra personlig forbruk og ønsker.

Primær formuesverdi kr. 471 141,00.

Sekundær formuesverdi kr. 1 884 565,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Stadsbygd Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.