Ryggaveien 247

Velkommen til Ryggaveien 247!

Innholdsrik enebolig med masse potensiale. Her har du et godt utgangspunkt for å skape drømmeboligen din. Det gamle drivhuset er nå garasje med mye oppbevaringsplass.

Boligen inneholder følgende:

1.etg: Entré, gang, wc-rom, bad, stue og kjøkken.

2.etg: Gang og 4 soverom

Kjeller: Uinnredet kjeller inndelt i 5 rom.

Kun ca. 5 km til Brekstad. Brekstad kan by på alt av tjenester og servicetilbud. Kulturhus med blant annet kino og bibliotek. Her har man tilbud for store og små.

Velkommen til en hyggelig boligopplevelse med Nylander & partners!

Boligen inneholder:

1. etasje: Entré/gang, WC, gang, bad, stue og kjøkken.

2. etasje: Gang, 4stk soverom og 2stk boder.

Kjeller: Uinnredet kjeller inndelt i 5 rom

Garasje på 90 kvm.

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk, uten hensyn til hva rommene er godkjent som».

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Følgende tilhører NAV Hjelpemiddelsentral og vil bli demontert og hentet:

Trapp til boligen (Rampe)

Port telefon

Dørautomatikk (Dør inn til kjøkken)

Eiendommen ligger i et område med spredt bebyggelse.

Naturskjønne omgivelser hvor man slipper å ha noen tett innpå.

Kun 5,4 km til Brekstad. Brekstad kan by på alt av tjenester og servicetilbud. Kulturhus med blant annet kino og bibliotek. Her har man tilbud for store og små.

Kun en kort kjøretur unna har man Austrått som kan by på rekreasjonsmuligheter, kulturminner og en moderne 9-hulls

golfbane.

Nærmeste barnehage er Futura Barnehage (3 km) for barn fra 0 til 6 år. Opphaug skole, med klassetrinnene 1. til 7. klasse ligger 2,7 km unna. Ørland Ungdomsskole ligger ca. 5,4 km unna. Fosen Videregående skole ligger 13 km unna i Botngård. Det er organisert busstransport fra Uthaug.

Ørland er en kommune som virkelig er i medvind for tiden. Ørland er valgt som hovedbase for Luftforsvarets nye kampfly. I denne sammenheng skal det investeres betydelige beløp både på og utenfor flybasen. Det er blant annet etablert ny barneskole, Brekstad barneskole. Ørland Sparebank Arena med et varirt fritidstilbud. Nye handels- og shoppingsentre er blitt etablert. Ørland er en kommune hvor det investeres tungt med tanke på fremtidig tilflytning og vekst. I Ørland er godt å bo, og det kommer bare til å bli enda bedre.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Oppstillingsplass på egen tomt.

Totalt bruksareal: 280,0 m²

• BRA-i: 190,0 m²
• BRA-e: 90,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 45,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal.

BRA-e: Eksternt bruksareal.

GUA: Gulvareal.

ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig med kjeller oppført i trekonstruksjon over støpt ringmur. Fasader er bekledd med lakkerte stål/aluminiumsplater. Takkonstruksjonen har saltaksform, tekket med takplater. Vinduer er gjennomgående i tre og PVC med 2-

og 3-lags glass.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

1600,00 kvm.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at tomten skal fradeles og vil bli på ca 1600kvm etter fradeling.

Selger har p.t enda ikke levert fradelingssøknaden. Men dette vil bli gjort.

Vedlagt i prospektet ligger det et kart som viser ca tomtegrense etter oppmåling.

Dette er ut ifra selgers ønsker, og ikke noe som er godkjent av kommunen.

Derfor må dette anses som svært omtrentlig og det kan forekomme endringer.

Eiendommen slik den står i dag er ikke oppmålt, kun skylddelt, jf. vedlagte skylddelingsforretning. Eiendommens grenser er mindre nøyaktige og oppgitt areal er basert på arealberegninger foretatt av kommunen. Kjøper kan ikke legge til grunn oppgitt areal og inntegnede grenser som annet enn veiledende. Partene har derfor intet krav mot hverandre dersom tomten ved en senere oppmåling skulle vise seg å være mindre/større enn oppgitt.

Skylddelingsdokumenter er en eldre form av dagens målebrev. Prinsippet med at skylddelingsforretningene ble utført av tilfeldige skjønnsmenn, førte til at kvaliteten på den oppmålingstekniske delen var svært variabel og til dels unøyaktige. Grensemerkingen ble også dårlig utført, og var til dels helt fraværende.

Boligen er oppvarmet med elektrisk via panelovner/ varmekabler, vedovn og varmepumpe.

Energikarakter: F - Gul

Ferdigattest datert 31.08.1973. Ferdigattest gjelder for bolig, forretnings- og kontorbygg.

Ferdigattest datert 16.03.1982. Ferdigattest gjelder for tilbygg.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann via private stikkledninger/anlegg.

Eiendommen har privat vei.

Eiendommen har septiktank. Kostnader knyttet til dette finner du under kommunale avgifter.

Det er gitt utslippstillatelse for anlegget i 1971 med slamavskiller og utslipp til landbrukskanal. Av de opplysninger kommunen har er dette en avløpsløsning som ikke tilfredsstiller dagens krav og pålegg om oppgradering av avløpsanlegg i forbindelse med tiltaksplan for spredt avløp må påregnes.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 0

TG 1: 2

TG 2: 15

TG 3: 5

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

Vinduer / dører: Boligens vinduer består i hovedsak av trevinduer og pvc vinduer med 2- og 3-lags glass. Eldre vinduer fremstår som modne for utskifting. Enkelte vinduer har punkterte glass. Karmer fremstår med stedvis råteskader.

Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Eldre vinduer i boligen bærer preg av skader og manglende vedlikehold. Balkongdør i 2.etasje fremstår som slitt å utett. Utskifting av dør må påregnes. Utett kjellerdør i tre. Selger informerer at det er innkjøpt nyere vinduer til boligen, hvor det er eldre vinduer og balkongdør. Selger har

byttet flere vinduer og dører i boligen de siste år. Det anbefales tiltak med utvendig tetting og beslagsarbeid rundt vinduer og dører.

Takrenner og nedløp: Takrenner og nedløp er utført i plastbelagt stål og plast med spillblikk ført ned i takrenne på takfoten. Det mangler takrenne over entre/inngang. Takrenner i plast har passert forventet levetid og det vil være påregnelig med tiltak.

Bad - Totalvurdering av overflater: Overflater registreres å ha høy slitasjegrad og tiltak må påregnes. Det må påregnes totalrenovering av våtrom.

Bad - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.

Trapp: Innvendige trapp i lukket utførelse av tre fra byggeåret. Manglende rekkverk i trapp. Rekkverk må etableres.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Grunnmur / fundamenter: Grunnmuren bør holdes jevnlig under oppsyn for utvikling av sprekker. Noe riss og sprekker ble avdekket på grunnmuren, ytterligere undersøkelser og tiltak er påregnelig.

Drenering: Dreneringen ligger under bakkenivå uten tilgang til inspeksjon. Tidvis kapillært opptrekk vil forekomme da det ikke var normal praksis med fuktsperre under støpt gulv på etableringstidspunktet. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det

anbefales nærmere undersøkelser. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og grunnmur. Tg 2 settes grunnet alder på drenering og utvendig fuktsikring.

Rom under terreng: Det ble avdekket symptomer på svikt i drenering/fuktsikring. På bakgrunn av alder på drenering og fuktsikring settes TG 2. Det registreres bruk av dampsperre i kjeller. Det registreres at dampsperre er etablert på kald side av isolasjon. Dette vil skape kondens på plast, og videre skader i organisk materiell.

Yttervegger / fasader: Isoleringen må antas være fra byggetiden og tilfredsstiller ikke dagens krav til isolering. Oppgraderinger av yttervegger, isolasjon, panel og overflater må påregnes. Lufting er ikke iht. dagens anbefalte løsninger, men de løsninger som var vanlig ved byggeår. Ytterveggkonstruksjonen er fra byggeår. Konstruksjonen utført av tre over ringmur. Fasadene bærer preg av manglende vedlikehold Det må påregnes oppgraderinger av utvendige fasader.

Balkong / terrasse: Etterslep på vedlikehold registreres. Tiltak må påregnes. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er observert på befaringen bruk av impregnerte materialer. Det må påregnes at balkong ved stue og balkong i 2.etasje må renoveres. Høy slitasje på balkonger.

Takkonstruksjon: Taket er oppbygd som et saltak uten tegn til konstruksjonsfeil. Det registreres svai i tak over tilbygg, stue. Takkonstruksjonen er oppført av taksperrer med taktro over. Eldre fuktmerker i taktro registreres. Ingen aktive lekkasjer på befaringsdag.

Taktekking og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. Det må påregnes utbedringer av undertak og lekting. Vedlikehold/utbedring av tekkingen må påregnes på sikt. Det registreres stedvis værslitasje på takplater, luftehatter og beslag over tak. Det registreres en del skader i takplater.

Bad - Totalvurdering av sanitært utstyr og ventilasjon: Vannførende installasjoner begynner å ha oppnådd forventet levetid og utskifting anbefales.

Bad - Totalvurdering av fuktsøk: Avvik (feil utførelse) avdekket, men ikke konstatert fuktskader.

Piper / ildsteder: Teglsteinspipe fra byggeåret. Ildsted etablert i kjeller. Det anbefales rehabilitering av pipe.

WC: Wc rom er besiktiget uten at det ble funnet noen vesentlige avvik. Rommet innehar gulvmontert toalett og vask. Det er kun naturlig avtrekk via ventil i vegg. TG 2 på dette. Det anbefales å etablere mekanisk/elektrisk styrt avtrekk fra rommet.

Øvrige rom: Øvrige rom er besiktiget og vurdert til å ha slitte overflater utover normal bruksslitasje. Det vil være påregnelig med oppgraderinger av overflater innvendig. Manglende ferdigstillelse av overflater. Manglende ventilasjon på øvrige rom. Det må forventes at innvendige rom må renoveres.

Kjøkken: Det bemerkes at automatisk vannstopper ikke er etablert. Anbefales etablert som et sikkerhetstiltak. Det registreres en del slitasje på innredningen. Ved stikkprøvekontroll med fuktindikator på erfaringsmessig utsatte steder ble det ikke registrert negative fuktindikasjoner. Kjøkkenet vurderes å være noe slitt, men generelt i tilfredsstillende stand. Kjøkken er under renovering og mangler ferdigstillelse.

VVS: TG-2 er satt med bakgrunn i alder på eldre rør og avløps installasjoner, som har oppnådd forventet normal brukstid. Vannrør av kobber og avløp av plast/soil. Ingen skader eller lekkasjer avdekket på synlige rørføringer. Eldre vannrør av kobber kan over tid få svekkelser innvendig (groptæring). Det anbefales på generelt grunnlag en

gjennomgang av rørstrekk, bend og eventuelle skjøter på vannrør som er over 30 år. Det er lagt opp nytt rør-i-rør i boligen. Dette er klart til tilkobling på bad i følge selger. Manglende ventilering av øvrige rom. Varmtvannsbereder er etablert i rom med sluk. Rør- og avløpsanlegget fungerte ved en enkel test av dette på stedet. Videre kontroll av

anlegget krever avansert teknologi. Dette ble ikke rekvirert. Utvendige stengekraner ble ikke søkt påvist. Mekanisk avtrekk over stekesone. Komfyrvakt ikke installert.

Frittstående garasje: Bygningen er oppført i trekonstruksjoner over mur. Bygget er ikke vindtettet og det er ikke montert undertak over taksperrer. Tak er tekket med takplater. Vegger er bekledd med trekledning. Bygningen har behov for oppgraderinger og vedlikehold.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

Det er ikke fremlagt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen.

Kommunepakken er ikke oversendt og kontrollert.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse. Reguleringsplan for Ørland Kommune, med PlanID 1621201600, Revidert 07.02.2018, er gjeldende.

Plankart med reguleringsbestemmelser følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med disse.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrket jord. Kjøper er klar over at konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæring om konsesjonsfrihet. Det er en forutsetning for handelen at kjøper signerer denne, og at erklæringen godkjennes av kommunen før overtagelse.

Prisantydning kr 2 200 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

55 000,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

15 900,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP PLUSS)

_______________________________________________________

2 274 790,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 18 040,- for 2025.

De kommunale avgiftene og renovasjonsgebyrene er fordelt på følgende poster:

• Vann Kr 7609,-
• Slamtank 4m3 - Årl tømming 1 2 792,40
• Kommunal andel slam 1 240,00
• Renovasjon 240 l 1 6 270,00
• Gangavstand 11 - 30 m 1 1 003,76
• Kommunal andel renov. 1 125,00

Det gjøres oppmerksom på at avgiftene varierer som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Det er 4 terminer i året.

Andre utgifter knyttet til eiendommen kan være:

- TV-pakke og internett

- Energi, herunder elektrisitet

- Forsikring av bygning og innbo

- Alarm

Disse kostnader vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.

Primær formuesverdi kr. 683 343,00.

Sekundær formuesverdi kr. 2 733 371,00.

Gjeldende for ligningsåret 2023.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Ørland Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.