Strandvegen 546

Boligen inneholder:

1. etasje: Entrè/gang, 2 bad, stue, kjøkken, 4 boder og garasje.

2. etasje: Gang m/trapp, bod, gang og 5 soverom.

Kjeller: 3 boder.

Garasje/låve

Innhold er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport.

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk, uten hensyn til hva rommene er godkjent som

Det foreligger ikke opprinnelig godkjente plan og fasadetegninger på boligen i kommunens arkiver. Derved kan det ikke sies noe om hvorvidt boligen er bygget i forhold til godkjente tegninger eller ikke.

Iht. tinglyst dokument 1964/989-1/66: Så har eiendommen rett på båtstø i Selbusjøen.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Følgende medfølger i handelen:

• Hvitevarer på kjøkken

Følgende medfølger ikke i handelen:

• El-bil lader
• Boks til tv og antenneboks montert ute på vegg

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Parkering i garasje og på egen tomt.

Totalt bruksareal: 438,0 m²

• BRA-i (internt bruksareal): 359,0 m²
• BRA-e (eksternt bruksareal): 79,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 47,0 m²

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig med kjellere oppført i trekonstruksjon over støpt grunnmur. Stående og liggende kledning av trepanel, saltaksform tekket med lakkerte stålprofiler. Vinduer er i hovedsak med 2-lags glass, enkelte koblede glass av eldre datering.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

1936,00 kvm iht matrikkelutskrift.

Boligen er elektrisk oppvarmet og har varmepumpe og vedfyring.

Energikarakter: G

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen.

Bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei og vann via privat stikkledning.

Privat avløp via septik som tømmes av Innherred renovasjon.

Oppsummering av tilstandsrapport

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 0

TG 1: 6

TG 2: 18

TG 3: 4

TG IU: 2

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

Hovedbad - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk

• Rommet har ikke tilfredsstillende utførelse av vanntett sjikt. Det er benyttet ikke fuktbestandige materialer i våtsonen, gulvbelegget er ikke ført opp mot vegg, og rommet mangler sluk. Avløp fra dusj og badekar er ført gjennom gulvbelegget uten tilfredsstillende tetting, med brudd i belegget rundt gjennomføringene. Våtrommet må totalrenoveres.

Bad 2 - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk

• Tettesjiktet er av eldre dato, og vurderes å ha oppnådd forventet levetid. På grunn av alder og usikkerhet knyttet til gjenværende funksjonsevne vurderes tettesjiktet til TG3. Det må påregnes oppgradering/utskifting av tettesjiktet for å sikre tilfredsstillende fuktsikring av konstruksjonene.

Bad 2 - Totalvurdering av sanitært utstyr og ventilasjon

• Vannførende installasjoner begynner å ha oppnådd forventet levetid og utskifting anbefales. Rommet mangler tilfredsstillende ventilering, da det ikke er etablert avtrekksmulighet. Dette gir redusert luftutskifting og økt risiko for fuktbelastning, kondens og fuktrelaterte skader. Tiltak for å etablere tilfredsstillende ventilering må påregnes.

Etasjeskiller/gulv på grunn

• Etasjeskilleren vurderes til TG3 på bakgrunn av den store skjevheten, iht. kriteriene i NS 3600:2025. Det anbefales nærmere undersøkelse av etasjeskilleren av kvalifisert fagperson for å avklare årsak til den betydelige skjevheten og eventuell påvirkning på bærende konstruksjoner. Kostnad for nærmere undersøkelse er sjablongmessig estimert.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Grunnmur / fundamenter

• Grunnmurene er av ulik alder og utførelse. Det er registrert sprekker i begge kjellere. I nyere kjeller følger sprekkene hovedsakelig blokkskjøtene, mens sprekkene i eldre, antatt gråsteinsmur, er mer sporadiske og tilfeldig orienterte. Det er ikke registrert tydelige skjevheter eller deformasjoner

Drenering

• Deler av dreneringen er av eldre dato, og funksjonen vurderes som usikker på grunn av alder. Det er i tillegg registrert stedvise skader på synlig grunnmursplast. Forholdene kan redusere beskyttelsen av grunnmuren mot fukt og innebære økt risiko for fuktbelastning over tid.

Rom under terreng

• Det er registrert mangelfull ventilering av rom under terreng, og tiltak må påregnes. Det er også registrert saltutslag på vegger, noe som indikerer fuktvandring og mulig svikt i drenering/fuktsikring.

Yttervegger / fasader

• Ytterveggene har både eldre og nyere kledning. Fasader mot nord og vest er skiftet i 2023 og fremstår i god stand, men også her er det registrert manglende lufting. Øvrige fasader har eldre bordkledning uten lufting, med soltørking, avflassing av maling og stedvise råteskader. Det må påregnes vedlikehold og lokale utskiftinger av eldre kledning.

Vinduer / dører

• Vinduer/dører i 1. og 2. etasje er av nyere dato, fra 2018 og 2023, og fremstår i normal god stand. TG1 på disse. Vinduer/dører i bod, garasje og kjeller er av eldre dato og har aldersrelatert slitasje, herunder avflassing og oppsprekking i overflatebehandlingen samt generelt vær- og bruksslitasje. TG2 settes på bakgrunn av tilstanden og alderen på de eldre vinduene.

Kaldloft

• Konstruksjonen er en eldre laftet konstruksjon med takåser, uten etablert lufting, noe som var normalt på byggetidspunktet. Det er registrert vannmerker på undertaket og betydelige mengder muselort. Manglende lufting gir begrensede uttørkingsmuligheter og økt risiko for fuktbelastning og skader i takkonstruksjonen.

Taktekking og beslag

• Tekking på hovedtaket er av eldre og ukjent alder og vurderes til TG2 på grunn av alder og forventet restlevetid. Vedlikehold/utbedring av tekkingen må påregnes på sikt. Taktekking over 1. etasje er oppgradert i 2023 og vurderes være i god stand. - TG1 Beslag og tilslutninger vurderes samlet ut fra alder og synlig tilstand.

Hovedbad - Dokumentasjon av vanntett sjikt:

• Ikke dokumentert utførelse.

Hovedbad - Totalvurdering av overflater

• Overflatene vurderes å ha oppnådd forventet levetid. På grunn av påviste forhold bør det brukes med forsiktighet og jevnlig kontroll av overflater.

Hovedbad - Totalvurdering av sanitært utstyr og ventilasjon

• Vannførende installasjoner begynner å ha oppnådd forventet levetid og utskifting anbefales.

Hovedbad - Totalvurdering av fuktsøk

• Det er avdekket avvik i form av synlig svikt i tettesjiktet, samt manglende sluk. Det er ikke konstatert fuktskader ved befaring.

Bad 2 - Dokumentasjon av vanntett sjikt

• Ikke dokumentert utførelse.

Bad 2 - Totalvurdering av overflater

• Overflatene vurderes å ha oppnådd forventet levetid. Det måles en høydeforskjell på 15mm fra topp overflate ved terskel til topp overflate ved sluk, noe som ikke tilfredsstiller minimumskravet om en høydeforskjell er 25mm.

Innvendig trapp

• Trappen er enkelt utført uten rekkverk og håndløper, og det mangler sikkerhetslist under trinnene. Utførelsen gir redusert sikkerhet ved bruk og har behov for tiltak.

Innvendig trapp

• Rekkverket har utilfredsstillende høyde og store lysåpninger, og det mangler håndløper på vegg. Trappen har dermed flere sikkerhetsmessige avvik og behov for tiltak.

Ventilasjon

• Boligen har naturlig ventilasjon med luftespalter i vinduer og gjennomstrømningsventiler i yttervegger. Ventilasjonsløsningen er enkel og har begrenset kapasitet sammenlignet med dagens løsninger. Det vurderes som behov for forbedring av ventileringen.

Innvendige vann og avløpsrør - Totalvurdering av innvendig vann og avløpsrør

• Innvendige vann- og avløpsrør vurderes å være fra eldre datering. Alder tilsier redusert gjenværende levetid og økt risiko for lekkasjer og driftsmessige utfordringer. Utskifting og fornying må påregnes på sikt.

Innvendige vann og avløpsrør - Totalvurdering av varmtvannsbereder

• Begge berederne er av eldre dato, og alder tilsier økt risiko for lekkasje og behov for utskifting. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tankene fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

Bad 2 - Totalvurdering av fuktsøk

• Ved bruk av fuktsøker i kombinasjon av visuell kontroll inne badet ble det ikke avdekket forhøyede verdier eller symptomer på svikt i tettesjiktet. Tilstandsgraden settes på bakgrunn av manglende mulighet for hulltaking mot dusjsone og innvendig inspeksjon/fuktmåling.

Takstmanns kommentar til lovlighet, arealoppmåling og rombenevnelse:

Det er innhentet kommunale dokumenter og det foreligger ikke byggetegninger i kommunens arkiv. Dagens planløsning er da ikke videre vurdert annet enn rommets bruk på befaringsdagen.

Det er innhentet kommunale dokumenter og det fremkommer ingen attester for denne boligen.

Arealopplysninger:

Arealangivelser er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av fagkyndig. Arealer er oppgitt i henhold til gjeldende bransjestandard. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder arealdefinisjoner og målemetode.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Eiendommen ligger i et område som er avsatt til boligbebyggelse, samt grenser til område avsatt til LNFR.

LNFR-område er en forkortelse for Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, jf. Plan- og bygningslovens § 11-7 nr. 5. I landbruks-, natur- og friluftsområder samt reindrift er det kun tillatt med tiltak som er knyttet til stedbunden næring/nødvendig for drift av landbrukseiendom. F.eks ulike typer driftsbygninger og nødvendige boliger knyttet til landbruksdriften. Dette innebærer at det hviler strenge restriksjoner på eiendommen vedrørende bygging, rivning m.m. Kjøper må selv ta kontakt med kommunen for å få godkjenning for eventuelle planer ved eiendommen.

Kommunen er i gang med utarbeidelse av en ny kommuneplanens arealdel, der er eiendommen vist som avsatt til boligbebyggelse samt i støysone for veg.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Prisantydning kr 2 750 000,-

I tillegg til prisantydning, påløper følgende omkostninger:

68 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

____________________________________________________

2 839 140,- Totalpris inkl. omkostninger

____________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 15 689,- for 2026.

De kommunale avgiftene fordeles på følgende poster:

• Vann: kr. 6937,-
• Avløp: kr. 500,-
• Feiing: kr. 844,-

Renovasjon håndteres av Innherred Renovasjon.

Gebyr renovasjon for 2026 kr. 5030,- pr. år.

Gebyr Slam/septik for 2026 kr. 2378,- pr. år.

Det faktureres 4 ganger pr. år

Det gjøres oppmerksom på at avgiftene varierer som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Primær formuesverdi kr. 640 930,00.

Sekundær formuesverdi kr. 2 563 721,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Selbu Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.