Gaudalen 13

Boligen inneholder:

1. etasje: Vindfang, gang, wc, bad, stue, kjøkken, trapperom, tre soverom og terrasse.

Utleiedel: Vindfang, gang, stue/kjøkken, bad og soverom.

Kjeller: Tre uinnredede rom

Garasje

Eiendommen selges av dødsbo i privat skifte og selger er arving. Selger har ikke bebodd boligen i senere tid og har derfor ingen kjennskap til eiendommen og dens beskaffenhet utover det som fremkommer av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne med bistand av fagkyndig.

Det er uklart hvor mange nøkler som er utstedt og det kan derfor være nøkler på avveie. Kjøper oppfordres på generelt grunnlag å skifte lås eventuelt supplere med ytterligere nøkler for egen regning.

Megler har kontrollert dagens planløsning opp mot godkjente bygningstegninger, og det bemerkes følgende avvik:

Kjeller:

En vegg er fjernet mellom det som betegnes som "vask" og "brensel".

1 etasje:
Deler av vindfang er innlemmet til fordel for større soverom.

Å sette opp lettvegger, flytting eller riving av ikke-bærende vegg innenfor én og samme brancelle er ikke søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, men det er eiers ansvar å passe på at det ikke etableres rom som vil være i strid med tekniske krav gitt i byggteknisk forskrift. Fortsatt bruk av rommene forutsetter imidlertid at alle rommene som berøres fremdeles tilfredsstiller relevante tekniske krav (eksempelvis rømning, krav til inneklima og helse, herunder lys og utsyn, samt hensiktsmessig planløsning ut fra rommenes bruk m.m.), samt at det ikke er gjort endringer på bærende eller brannskillende konstruksjoner. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig. Fasadeendringer og terrenginngrep kan også være søknadspliktige.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Nylander &Partners-skilt ved fellesvisning.

Parkering i garasje, samt flere opparbeidede oppstillingsplasser på egen tomt.

Totalt bruksareal: 223,0 m²

• BRA-i: 194,0 m²
• BRA-e: 29,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 27,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal.

BRA-e: Eksternt bruksareal. Garasje

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig oppført i en etasje over kjeller på opprinnelig del og krypkjeller/jordkjeller på tilbygd del. Grunnmur oppført i sementstein. Veggkonstruksjonen over grunnmur oppført i en trekonstruksjon. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Taket har saltaksform og er tekket med lakkerte metallplater. Vinduer med 2 og 3-lags glass.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet. Den er 1092,20 kvm.

Areal iht matrikkelutskrift.

Boligen er oppvarmet med vedovn og elektrisitet, herunder varmepumpe.

Energikarakter: E - Oransje

De rom som ikke har faste oppvarmingskilder vil ikke få dette installert.

Det foreligger ingen ferdigattester fra kommunen. Det foreligger brukstillatelse datert 27.11.1969. Midlertidig brukstillatelse gjelder for nybygg enebolig av tre i 1 etg. m/kjeller. Følgende ble anmerket for at det skulle utstedes ferdigattest:

Utvendig: Delvis planert. Takrenner og takbelegg er ikke ferdig.

1.etg.: Soverommene er delvis malt. Div . sanitærutstyr og elektr. utstyr er ikke ferdig montert. Kjellernedgang er ikke ferdig. Pipevanger på stuen er ikke ferdigmalt.

Kjeller: Inndelingen er ikke ferdig.

Det foreligger et dokument fra 06.06./01.09.1985 som synes å tilsvare en brukstillatelse på tilbygg (egen leilighet) med følgende anmerkninger:

Luftespalte over eller under dør fra bad mangler. Det må ordnes med naturlig lufting over tak både fra bad og kjøkken evt. mekanisk avtrekk over tak eller gjennom ytterlvegg. Plastfolie under gulv, mot kaldt kryperom må utskiftes med forhudningspapp eller asfaltimpregnerte vindtette plater. Kryperommet må ventileres effektivt. Det er ikke oppsatt murpipe i tilbygget.

Det foreligger ikke brukstillatelse eller ferdigattest på tilbygg garasje fra 1999. Tilbygget er av kommunen registrert tatt i bruk 22.10.1999.

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Offentlig myndighet kan i disse tilfeller vurdere ulovlighetsoppfølging, for å få brakt byggetiltakene i samsvar med godkjent søknad/lovens krav.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkanlegg. Privat vei som vedlikeholdes av brukerne. Kostnader knyttet til vedlikehold som snøbrøyting og strøing må påregnes.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 1

TG 1: 1

TG 2: 26

TG 3: 2

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

Bad utleiedel - sanitært utstyr og ventilasjon:

Det er ingen tegn til ventilasjon i rommet.

Bad - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk:

Det registreres manglende tetting rundt rørgjennomføringer i servant. - Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Grunnmur / fundamenter:

Grunnmur og ringmur oppført i sementstein. - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det registreres skjevheter. - Avflassing av murpuss.

Drenering:

Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er symptom på skader eller manglende funksjon ved fuktsikringssystemet. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss.

Krypkjeller:

Det registreres feil oppbygning av stubbloftsgulvet (jordkjeller og krypkjeller), da det er benyttet synlig dampsperre (plastfolie) på den kalde undersiden av bjelkelaget. Stubbloftsplater har stedvis løsnet. Manglende tetting rundt rørføringer observeres.

Det er ikke etablert fuktsperre i grunn. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Ved fuktsøk i organisk materiale registreres det forhøyede fuktverdier.

Kjeller:

Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Manglende ventilering av kjeller.

Yttervegger / fasader:

Konstruksjonsoppbyggingen er dårligere enn dagens krav. Det er påvist stedvis råte i

kledningen. Det er stedvis ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist stedvis sprekker i kledningen.

Vinduer / dører:

Varierende alder og tilstand på vinduer og dører i boligen. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Isolerglass har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

Terrasse:

Det registreres værslitt treverk, stedvis tilløp til råte på deler av rekkverk.

Takkonstruksjon:

Det registreres avføring etter mus. Det er påvist stedvis fuktmerker i undertak. Synlig spiker observeres gjennom undertak. Det observeres plastrør som er avsluttet på kaldloft. Dette antas å være lufting for kloakk. Ytterligere undersøkelser anbefales. Takkonstruksjon over

garasje: - Det registreres fuktmerker/kondensmerker i undertak. HMS avvik: Det ble avdekket eternittavfall på kaldloft, Fjerning av asbestholdige materialer krever spesialtiltak, asbest håndteres som farlig avfall.

Taktekking og beslag:

Det er varierende alder og slitasje på tekkingen. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. - Tekkingen bærer stedvis preg av elde/slitasje. Det registreres rustdannelser og avflassende belegg på selve tekkingen.

Takrenner og nedløp:

Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det ble avdekket isspreng i enkelte nedløpsrør. Det vil si at falsene på nedløpene har delvis åpnet seg pga. isdannelse. Det ble avdekket en del nedbøyninger på takrenner som følge av snølast. Mangler overliggere. Takfotbeslag bærer stedvis preg av elde og slitasje. HMS avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere.

Bad utleiedel - Dokumentasjon av vanntett sjikt:

Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen.

Bad utleiedel - overflater:

Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på

befaringstidspunktet. Det er påvist svelling og/eller fuktskader i takplater. Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker i hjørner overgang vegg/gulv. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det registreres manglende forsegling i nedre del av plater.

Bad utleiedel - membran, tettesjikt og sluk:

Manglende fugemasse observeres i overgang plater og bunnlist. Sprekk i gulvbelegg i hjørner observeres. Manglende tetting rundt rørgjennomføringer på vegg bak dusjkabinett observeres.

Bad utleiedel - fuktsøk:

Ved visuell kontroll via hulltaking registreres det fuktmerker i konstruksjonen.

Bad - Dokumentasjon av vanntett sjikt:

Det foreligger ingen dokumentasjon på badet. Det var ikke krav til dokumentasjon på etableringstidspunktet.

Bad - overflater:

Overflatene vurderes å ha oppnådd forventet levetid. Det er vindu/dør med ikke

fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).

Bad - sanitært utstyr og ventilasjon:

Det er kun naturlig avtrekk. Det er ingen tegn til tilluft i rommet. Ufagmessig utførelse på avløpsrør observeres, overganger er tapet igjen.

Piper / ildsteder:

Elementpipe fra byggeåret. Ved visuell kontroll av pipe på kaldloft

registreres det brune missfarginger. Overflaten fremstår med noe slitasje/forvitring.

Innvendig trapp:

Trappen bærer preg av generel slitasje og tilfredstiller ikke dagens krav til utførelse.

Toalett:

Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.

Kjøkken utleiedel:

Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken.

Kjøkken utleiedel - ventilasjon:

Det er kun avtrekk via kullfilter.

Kjøkken:

Det bemerkes at takplater henger, har løsnet. Utover nevnte forhold fremstår kjøkken i bruksmessig stand.

Ventilasjon:

Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Innvendig vann og avløpsrør:

Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Innvendige vann og avløpsrør - varmtvannsbereder:

Bereder med usikker fremtidig funksjon (berederen er eldre enn 20 år). Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL LOVLIGHET:

Dagens planløsning er kontrollert opp mot byggetegninger mottatt fra kommunen. Følgende avvik/ endringer er funnet:

Etasje 1 Utleiedel: Soverommet er utvidet ved å innlemme deler av vindfang. Øvrige rom i 1 etasje samsvarer uten vesentlige avvik.

Kjeller: En skillevegg i kjeller er fjernet, videre registreres det at halve høyden på vegg er fjernet på en annen vegg. Kjeller utgjør i dag åpent areal mellom rom.

Er det avvik i forhold til rømningsvei, brannceller, dagslysflate, takhøyde eller andre forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet?

• Ja
• Det ble avdekket eternittavfall på loft og i kjeller, fjerning av asbestholdige materialer krever spesialtiltak, asbest håndteres som farlig avfall.
• Ved tilfeldigvalgte stikktakninger av høyder i kjeller ble det registrert høyder på 1,96 m og 1,93 m.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Eiendommen er i Kommuneplanens arealdel 2013- 2025 avsatt til boligbebyggelse. Det er pågående arbeid i Melhus Kommune med utarbeiding av nytt planforslag.

Ta kontakt med kommunen ved spørsmål.

Kartutsnitt kommuneplanen følger vedlagt i salgsoppgaven. Planbestemmelser til kommuneplanens arealdel kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eller deler av eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet og kan leies ut.

Det gjøres for øvrig oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Krav om at radon skal være målt tredde i kraft fra og med 01.01.2014. Målt årsmiddelverdien skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling og bygget er ikke uført med radonsperre. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til denne eiendommen.

Prisantydning kr 2 990 000,-

I tillegg til prisantydning, påløper følgende omkostninger:

74 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

3 085 140,- Totalpris inkl. omkostninger

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter er stipulert til kr 25 916,- for 2026. Det er 4 terminer i året. Årsgebyr er beregnet ut ifra fakturerte beløp i 2025 og eiendomsskatt for 2026.

De kommunale avgiftene fordeles på følgende poster:

Vann: kr 6 795,14

Avløp: kr 10 823,59

Eiendomsskatt: kr 2 385

Renovasjon: kr 5 912,50

Renovasjon håndteres av ReMidt.

Det gjøres oppmerksom på at avgiftene varierer som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Andre utgifter knyttet til eiendommen kan være:

• TV-pakke og internettkostnader
• Eenergi, herunder elektrisitet og ved
• Forsikring av bygning og innbo

Disse kostnader vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.

Primær formuesverdi kr 869 552,00.

Sekundær formuesverdi kr 3 478 207,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Nidaros Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.