Kirkevegen 13 A

Velkommen til Kirkevegen 13A – en hel flermannsbolig på totalt 231 kvm med tre separate enheter. Eiendommen har behov for oppgraderinger, men byr på gode muligheter for den som ønsker å utvikle, modernisere eller tilpasse etter eget behov. Planløsningen i de ulike delene gir fleksible bruksområder, enten det gjelder utleie eller tilpasninger over tid. Tomten har parkering i carport og en terrasse knyttet til en av boenhetene. Dette er en eiendom for den som ønsker et prosjekt med tydelig potensial i et sentrumsnært område.

Kjeller:

3 boder

1. etasje 13B: Entre, stue, soveronm, kjøkken og bad.

1. etasje 13C: Entre, bad, kjøkken, wc, stue og soverom.

1. etasje Hybel: Wc/dusj, stue og kjøkken.

1. etasje Felles: Trapperom.

2. etasje

Trapperom, spisestue, stue, kjøkken, soverom, omkledningsrom, soverom

og bad.

Ihht. matrikkel er eiendommen delt opp i hhv. Kirkevegen 13 A, B og C. Kommunen finner dog ingen dokumentasjon på at dette er godkjent. Endringen fra en boenhet til flere ble trolig gjennomført på 90-tallet og det er ikke usannsynlig at denne godkjenningen er tapt.

Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Boligen ligger sentralt med kort vei til dagligvare, servicetilbud og kollektivtransport. Beliggenheten gir enkel tilgang til sentrum, samtidig som området oppleves rolig. Alt av hverdagsfunksjoner ligger innen gangavstand.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Parkeringsplass i carport.

Totalt bruksareal: 231,0 m²

• BRA-i: 231,0 m²
• GUA: 14 m²
• ALH: 14 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 32,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Bygget er oppført i to etasjer over krypkjeller og grovkjeller. Grunnmur er oppført i gråstein. Veggkonstruksjon er oppført i tømmer og er kledd med stående panel, det er liggende panel i øvre del av gavlvegger. Taket er et saltak tekket med betongstein. Etasjeskillene er trebjelkelag. Vinduer med 2-lags glass.

Det opplyses i tidligere rapport at boligen ble ombygget først på 50-tallet samt at det ble foretatt en større ombygging i 1986/1987. Videre er ombygd/renovert i ca. 1999 hvor det da er etablert to leiligheter i første etasje i tillegg til hovedleilighet i andre etasje.

Denne tomten er eiet.

443,00 kvm.

Boligen er oppvarmet med vedfyring, olje og elektrisitet.

Energikarakter: G - Oransje

Grunnet boligens alder, finnes ingen tegninger/ferdigattester fra byggeår. Bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 1

TG 1: 6

TG 2: 18

TG 3: 12

TG IU: 3

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

Drenering

Grunnmursplast, som bidrar til å beskytte mot fukt, ble først vanlig brukt på 1970-tallet. Siden bygningen er eldre, mangler denne grunnmursplast. Det er synlige fukskader i kjelleren. Taknedløp er avsluttet over bakken. Det er lite fall på terreng og grunnmuren får en stor fuktbelastning.

Rom under terreng

Det registreres synlige skader i konstruksjoner slik at hulltaking er ikke nødvendig. Det er omfattende råteskader i utforede vegger.

Vinduer og dører: Dører

Det registreres råteskader i dørblad.

Utstyr på tak

Tak som har helling (uansett hellingsgrad), skal ha fastmontert stige forbi pipa. Takstigen skal være festet i bærende konstruksjon (takstoler). Takstiger av tre, eller takstiger som er festet med bøyle over mønet eller i kjetting rundt pipe er ikke godkjent. Det er ikke godkjent takstige. Det var ikke krav til snøfangere ved byggeår.

Etasjeskille og gulv på grunn

Det registreres store skjevheter og ujevnheter i bjelkelag i 1.etasje og 2.etasje. Ved enkel nivellering registrers det 30-35 mm skjevheter på stuen i 2.etasje(13 A) og på stuen i 1.etasje(13C). Det har vært vannlekkasje fra kjøkkenet i 2.etasje, det er synlige skader på gulvet på kjøkkenet. Det kom vann ned på stuen i 1.eteasje(13 C). Det registres råteskader i begrenset omfang i kjelleren.

Kjøkken: 13A

Innredning med benkeplate i laminat og profilerte fronter. Det er store skjevheter i gulv og fuktskadet parkett. Det har tidligere vært vannlekkasje fra kjøkkenet. Kjøleskapet har delvis "sunket" ned i gulvet, dette kan skyldes en følgeskade etter vannlekkasjen.

Toalettrom: 13C

Rommet har ingen ventilering foruten åpning av vindu. Rommet mangler tilluft ved dør for optimal ventilering.

Toalettrom: Wc/dusj hybel

Rommet er et toalettrom med ettermontert dusjkabinett. Det er belegg på gulv og malt strie på vegger. Det er wc, servant og dusjkabinett. Rommet har ingen ventilering. Rommet er ikke oppført som et våtrom og tåler ikke vannsøl på gulv og vegger. Det var på befaringsdagen en aktiv lekkasje fra toalettet.

Avløpsrør

Det er redusert avrenning fra tappested. Innvendige avløpsrør fra byggeår har nådd en høy alder og gir økt risiko for skader i tiden som kommer. Det er lekkasje fra soilrør i kjellerbod.

Elektrisk

Det foreligger tilsynsrapport fra 2021. Det opplyses av leietakere av det ble utført tilsyn i august 2025. Avvikene etter tilsynet i 20025 er ikke utbedret. Det er flere løse ledninger og åpne koblingsbokser.

Våtrom: Bad leilighet 13B

Bad fra ca 1999 med belegg på gulv med oppbrett og våtromsplater på vegger. Det er wc, servant, stråleovn og dusjkabinett. Rommet har mekanisk avtrekk uten tilluft. Ved enkel nivellering registreres det svakt fall vekk fra sluken under dusjkabinettet. Sluken står under dusjkabinettet, kabinettet ble ikke dratt frem for inspeksjon av sluk. Det er treg avrenning fra servant og dusjkabinett. Det er ikke etablert sokkelprofiler under våtromsplatene i våtsoner. Det ble foretatt fuktsøk rundt sluk på undersiden av badet, da det ikke er kledde himlinger i denne kjellerboden. Undersøkelsen viser ingen tegn til fukt. Badet må oppgraderes for å tåle normalt bruk.

Våtrom: Bad leilighet 13C

Bad fra ca 1999 med belegg på gulv med oppbrett og våtromsplater på vegger. Det er servant og dusjkabinett. Rommet har mekanisk avtrekk uten tilluft. Ved enkel nivellering registres det fall vekk fra plastsluken. Det er ikke etablert sokkelprofiler under våtromsplatene i våtsoner. Det er skader på en vegg i dusjkabinettet. Det ble foretatt fuktsøk rundt sluk på undersiden av badet, da det ikke er kledde himlinger i denne kjellerboden. Undersøkelsen viser ingen tegn til fukt. Badet må oppgraderes for å tåle normalt bruk.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Grunnmur og fundament

Grunnmur er i delvis innvendig utlektet og ikke kontrollert for sprekker eller skader i disse områdene. Murene er naturlig med skjevheter og ujevnheter. Murene er ikke utvendig pusset og er derfor utsatt for inndriv av vann.

Balkong, terrasse, platting

Rekkverket tilfredsstiller krav til høyde på oppføringstidspunktet, men er lavere enn dagens forskriftskrav på 100 cm. Ingen tiltak er påkrevd. Fallforhold på overflater lot seg ikke kontrollere. Pga terrassebord over tekkingen er ikke selve tekkingen inspisert. Papptekking har passert 15 år og tettheten i tiden som kommer er usikker. Det er avflassing på rekkverk og løst rekkverk. Terrasse/ balkong er etablert over oppholdsrom. Dette er en konstruksjonsmetode med økt fare for skader, som blant annet forutsetter bruk av dampsperre mot oppvarmet rom for å unngå kondensskader. Det finnes ingen dokumentasjon på hvordan balkongen/ terrassen er bygget opp. Det er skade på et hjørne på plattingen foran trapperommet.

Vinduer og dører: Vinduer

Det registreres punktert glass i 2.etasje. Det registreres harde tettelister som pga dette tetter dårlig. Karmer er værslitte.

Yttervegger

Det registreres stedvis råteskader i trekledning fra ca 1999. Det er avflassing og oppsprukket treverk.

Loft (konstruksjonsoppbygging)

Konstruksjonen er oppført etter byggeregler på oppføringstidspunktet uten lufteåpninger ved raft (takfoten) for ventilering av konstruksjonen. Det er fuktmerker i taktroen. Med tilfeldig valgte stikktakninger, ble det ikke målt skadelige fuktverdier. Det er eldre råteskader i enkelte gulvbord.

Renner og nedløp

Det er drypplekkasjer fra renner. Flerre renner er fylt med mose og løv. Nedløpene er avsluttet ved grunnmur.

Takkonstruksjon

For eldre typer takkonstruksjoner er det ikke uvanlig at lufting av konstruksjonen mangler eller er begrenset.

Taktekking

Det er utført en visuell kontroll utvendig fra bakkenivå og fra takterrassen. Det registreres stedvis noe mose på taket som anbefales fjernet som et vedlikeholdstiltak. Det er en takstein mot øst.

Ildsted/Skorstein

Det er innkledd pipe i 1.etasje. Det registreres kort avstand fra ildstedets åpning til brennbart materiale på gulv. Avstandskravet er 30cm foran ilegget på ovn.

Kjøkken: 13 B

Innredning med benkeplate i laminat og glatte fronter. Det er store skjevheter i gulv, sprekker i gulvskjøter og svelling i benkeplate.

Trapp

Rekkverk måles til en høyde under 90cm. Åpninger i rekkverket er over 10 cm. Dette utgjør en risiko for små barn og dyr. Trappen mangler håndløper langs veggen som er et krav iht dagens forskrift. Det er skjevheter i trinn.

Vannledninger

Vannrør er fra byggeåret, og har nådd en alder som tilsier at skader / lekkasjer kan oppstå. Deler av vannrør er ikke isolert. Dette kan medføre kondensering.

Varmtvannsbereder: 2.etasje og hybel

Berederen er over 20 år har usikker restlevetid.

Varmtvannsbereder: Leilighet 13 B

Berederen er 48 år har veldig usikker restlevetid.

Ventilasjon

Det er ventiler i vindu for ventilering. Det er mekanisk avtrekk plassert på kaldloft. Avtrekket styres fra kjøkkenet i leilighet 13B og danner også avtrekk for badet i 2.etasje(13 A). Det er mye lyd i avtrekkskanaler mellom boenhetene,

Våtrom: Bad leilighet 13A (2.etasje) - Overflater

Ved enkel nivellering registreres det 35 mm fall mot sluk i dusjsonen. Det er ikke undersøkt avrenning under badekaret. Det ble stående vann like utenfor dusjsonen da det er ikke er fall i dette området. Avtrekkskanal er ført gjennom tak og opp på kaldloft. Det registreres "bom" i gulvflis (mangelfull heft mot underlag).

Våtrom: Bad leilighet 13A (2.etasje) - Membran, tettesjikt og sluk

Det registreres sprekk i smøremembran like ved klemringen.

Våtrom: Bad leilighet 13A (2.etasje) - Sanitærutstyr

Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

Krypkjeller

Det er kjeller under kun deler av bygget. Det er ikke kjent oppbygging under deler som ikke har kjeller, det er ingen inspeksjonsmulighet av eventuelle krypkjellere.

Loft (konstruksjonsoppbygging): Trapperom

Det er ingen adkomst til loft over trapperommet.

Kjøkken: Hybel

Kjøkkenet ble ikke inspisert på befaringsdagen, dette grunnet lagrede gjenstander.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

Bygget avviker fra tegninger i kommunale arkiv.

- Det foreligger byggemeldte tegninger datert 1958. Disse tegningene er med butikk, prøverom, skredderverksted, kott og wc i 1.etasje mot nordvest. Denne delen av bygningen er i dag ledighet 13B.

- Den andre delen av 1.etasje er byggemeldte med entre, kjøkken og stue. Dagens løsning har entre, bad, kjøkken, wc, stue og soverom. Denne delen av bygningen er i dag ledighet 13C.

- Stue og kjøkken for hybelen er merket som "tilbygg". Tegningen for dette tilbygget er ikke datert. Det foreligger tegninger merket "endringsforslag" i 2.etasje. Tegningen er ikke datert, men samsvarer med dagens rominndeling.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til sentrumsformål, gang/sykkelvei, gul sone iht. T-1442, rød sone iht. T-1442 og byggeforbud rundt veg, bane og flyplass.

Eiendommen ligger i et regulert område med plan-ID og navn:

1-107 Sentrumsplan Stjørdalshalsen, stadfestet 26.3.1987.

1-251 Stjørdal sentrum, stadfestet 22.8.2019 med formål sentrum og bevaring kulturmiljø.

Reguleringsbestemmelser, kommunens arealdelplan og reg.kart, situasjonskart, målebrev etc. kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Deler av boligen er/har vært utleid. Utleie av deler av egen bolig er ikke et søknadspliktig tiltak i seg selv, men dette forutsetter at bruken av arealene er i tråd med tidligere godkjenninger. I dette tilfellet er tilleggsareal innredet til beboelsesrom uten at dette er byggemeldt og godkjent av kommunen. Dette er søknadspliktige tiltak, og fortsatt bruk av arealet i strid med tidligere godkjenninger.

Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Det gjøres særlig oppmerksom på at boligen i henhold til gjeldende regelverk er å betrakte som en "flermannsbolig", skattemessig sett. All utleie av deler av flermannsbolig er skattepliktig inntekt. Gevinst ved ev. salg av flermannsbolig er etter gjeldende regelverk delvis skattepliktig dersom leieverdien av den delen man bebor selv utgjør mindre enn halvparten av samlede leieinntekter for eiendommen. Kontakt skatteetaten for nærmere informasjon om skatt ved salg og utleie av flermannsbolig.

Det er ingen konsensjon eller odel knyttet til denne eiendommen.

Prisantydning kr 6 900 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

172 500,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP PLUSS)

_______________________________________________________

7 092 890,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 25 120,- for 2025.

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Primær formuesverdi kr. 1 351 349,00.

Sekundær formuesverdi kr. 5 405 394,00.

Gjeldende for ligningsåret 2023.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Selbu Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.