Reelia 11

Boligen inneholder:

1. etasje: Gang m/trapp, gang, stue/kjøkken, bad, wc og tre soverom. Terrasse.

Kjeller: Gang m/trapp, vaskekjeller, bad, tre boder og to soverom.

Garasje.

Innhold er opplyst av bygningssakkyndig iht dagens bruk av rommene.

Etasje 1:

Gang m/trapp: Parkett på gulv, malt trepanel på vegger. Takplater i himling.

Gang: Parkett på gulv, malt trepanel på vegger. Takplater i himling.

Stue: Laminat på gulv, slett malte vegger. Takplater i himling. Vedovn.

Kjøkken: Flis på gulv, malt strie på vegger. Takplater i himling. Folierte skrog med profilerte fronter og heltre benkeplate. Flis på vegg over benkeplate. Integrerte hvitevarer: Ventilator.

Bad: Flis på gulv, flis dels malt strie på vegg, malt trepanel i himling. Innehar dusjkabinett og innredning med servant.

Wc: Belegg på gulv, malt trepanel på vegger. Malt trepanel i himling. Innehar gulvmontert toalett og servant med innredning.

Soverom: Parkett på gulv, malt trepanel på vegger. Takplater i himling.

Soverom: Parkett på gulv, slett malte vegger. Takplater i himling.

Kjeller:

Gang m/trapp: Furugulv, malt mur. Malt trepanel i himling.

Vaskekjeller: Malt betonggulv, malt mur på vegger. Malt trepanel i himling. Innehar varmtvannsbereder og røropplegg for vaskemaskin.

Bad: Flis på gulv og vegg, malt trepanel i himling. Innehar innredning med servant, gulvmontert toalett, badekar med dusjgarnityr på vegg.

Soverom: Laminat på gulv, malt tapet dels malt brystpanel på vegger. Malt trepanel i himling.

Soverom: Laminat på gulv, mat mur dels malt strie på vegger. Trepanel i himling.

Bod: Betonggulv, malt mur. Trepanel i himling.

Bod: Belegg på gulv, malt mur. Malt trepanel i himling.

Bod: Betonggulv, malt mur. Malt trepanel i himling.

Standard er opplyst av bygningssakkyndig og er iht dagens bruk av boligen.

Megler har kontrollert dagens planløsning mot godkjente bygningstegninger.

Det bemerkes følgende avvik som ikke er søknadspliktige:

1.etasje

• Veggen mellom stue og kjøkken er fjernet, slik at rommene nå utgjør et åpent areal.
• Kjøkkenet er utvidet ved å innlemme arealet som på tegningene er angitt som soverom.
• Inngangsdøren fra gang til stue er kledd igjen.
• Gang med trapp er utvidet ved å inkludere arealet som opprinnelig var avsatt til vindfang.
• Det er etablert et WC-rom ved å benytte deler av gangarealet.

Kjeller

• Dør mellom bod og "soverom" er kledd igjen.

Det bemerkes følgende avvik som er søknadspliktige:

• Rom tegnet inn som wc, dusj og omkledningsrom er i dag omgjort til bad.
• Det er etablert trapp på utsiden og ned til kjeller
• Overbygd terrasse.

Det er ikke søkt om bruksendring for overnevnte tiltak. Etter dagens byggeforskrifter er bruksendring søknadspliktig. Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Eiendommen ligger på Husby/Ree med en tilbaketrukket og rolig beliggenhet i blindvei.

Området er attraktivt og kombinerer en sentrumsnær beliggenhet med rolige og barnevennlige omgivelser. Landlig og solrikt i landlige omgivelser men, allikevel nært sentrum, det er ca. 2 km ned til Stjørdal sentrum og veien er tilnærmet flat.

Fra boligen er det kort vei til de fleste av Stjørdals fasiliteter, enten til fots eller på sykkel. I sentrum finner du blant annet:

Kimen kulturhus, som rommer kino, bibliotek, kafé og fritidsklubb for ungdom.

Torgkvartalet kjøpesenter, som tilbyr et bredt utvalg av butikker, servicetilbud og spisesteder, herunder apotek, Vinmonopol, sportsforretninger, dagligvarebutikker, treningssenter og klesbutikker.

For den aktive finnes gode muligheter året rundt. I nærheten ligger blant annet Fjellhallen, Øverlands Minde med idretts- og fotballanlegg, samt Stjørdalshallen, hvor det jevnlig arrangeres aktiviteter og arrangementer for både barn og voksne.

For båtinteresserte er det kort vei til den nye og utvidede småbåthavna.

Det er ikke langt bort til Monsberga, et populært turområde med fine stier og rekreasjonsmuligheter.

Ovenfor boligen ligger Remarka, som byr på flotte tur- og utfartsområder gjennom hele året. Her finnes gode muligheter for turer til fots, på sykkel og på ski, med preparerte skiløyper og lysløype vinterstid.

Golfentusiaster vil også sette pris på nærheten til Stjørdal Golfklubb, som tilbyr en flott 18-hulls golfbane.

Nærmeste dagligvarebutikker er Rema 1000 og Coop Extra, begge beliggende omtrent én kilometer fra boligen.

Boligen sokner til Fosslia barneskole og Stokkan ungdomsskole.

Fra eiendommen tar det omtrent 8-10 minutter til Trondheim lufthavn Værnes, og ca. 30 minutter med bil til Trondheim sentrum.

Fra E14 ved Tore Ligaard, ta til venstre i rundkjøringa tredje avkjørsel. Kjør forbi DPS'n, og ta til høyre i første rundkjøring. Kjør ca. 100 meter og ta til høyre igjen. Du vil komme til et T-kryss, der tar du til venstre og ta deretter 2. avkjørsel til venstre. Følg nummerering og boligen ligger på venstre side. Det vil bli skiltet med Nylander visningsskilt ved fellesvisning.

Parkering i garasje og på egen tomt.

Totalt bruksareal: 308,0 m²

• BRA-i: 205,0 m²
• BRA-e: 103,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 45,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig oppført i en etasje over kjeller. Veggkonstruksjonen over grunnmur oppført i en trekonstruksjon. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillet er et trebjelkelag. Taket har saltaksform og er tekket profilerte metallplater. Vinduer med koblede og 2-lags glass.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

1093,00 kvm iht matrikkelutskrift.

Boligen er elektrisk oppvarmet og har varmepumpe og vedfyring.

Energikarakter: D

Energiforbruk foregående år var 28 315 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger innflyttingstillatelse for boligen datert 27.03.1968.

Det foreligger ikke ferdigattest iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Det foreligger melding om tilbygg og terrasse datert 14.05.1998.

Ferdigattest datert 29.07.2003

Ferdigattest gjelder for nybygg garasje.

Det foreligger godkjent søknad om bruksendring i kjeller datert 09.09.2026.

Bruksendringen gjelder 2 rom i kjeller fra bensel og div. til soverom.

Det foreligger dokumentasjon som viser at garasjen som ligger på grensen mellom Reelia 11 og 13 er byggemeldt i 1968.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkanlegg.

Det er privat vei frem til eiendomsgrense.

Selger opplyser om at det betales ca 1200 kr per år for brøyting av veien.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 1

TG 1: 0

TG 2: 22

TG 3: 1

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

Vaskekjeller

• Vaskekjelleren har slitte overflater og må påregnes oppgradert. Det er registrert avflassing og sprekker i maling på gulvet, og rommets tettesjikt er utdatert og kan ikke forventes å være tett. Det er registrert utettheter i tettesjiktet, og oppgradering av rommet er nødvendig for å oppfylle krav til tett våtrom.
• Kostnadsestimat: Tiltak mellom 50.000 – 100.000.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Grunnmur / fundamenter

• Det ble ikke registrert vesentlige sprekker eller skader utover det som kan forventes ut fra alder. Fundamenteringen er ikke vurdert da den ligger under bakkenivå. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av alder, da bygningsdelen har oppnådd en alder hvor det må påregnes jevnlig vedlikehold.

Drenering

• Dreneringen ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Det er registrert manglende topplist på knotteplast, indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellergulv og grunnmur samt saltutslag på vegger som indikerer fuktvandring. Redrenering kan bli nødvendig, og nærmere undersøkelser anbefales.

Rom under terreng

• Utforede vegger mot terreng og tilfarergulv utgjør en risikokonstruksjon med fare for oppsamling av fukt. Det er registrert dampsperre mot grunnmur, manglende tetting rundt kjellervindu, indikasjoner på fuktgjennomtrenging og saltutslag på vegger. Tilstandsgrad 2 er satt på bakgrunn av disse forholdene.

Radonsikring

• Det er ikke foretatt radonmålinger, og boligen har ikke radonsperre. Det anbefales å gjennomføre radonmåling.

Yttervegger / fasader

• Kledningen er oppført etter datidens byggeskikk og har begrenset lufting sammenlignet med dagens krav. Det er registrert tørkesprekker, glipper i nyere kledning, gjenstående malearbeid og behov for utskifting av deler av kledningen. Det må påregnes vedlikehold og utskiftninger i tiden fremover.

Vinduer / dører

• Vinduer og dører har varierende tilstand med aldersslitasje, værslitte karmer, sprekker i treverk, tilløp til råte, harde pakninger og manglende beslag på enkelte kjellervinduer. Det er også registrert behov for justering av enkelte dører og mindre skader på innvendige dører. Vedlikehold og utskifting må påregnes.

Terrasse

• Kontrollen var begrenset på grunn av snø. Det er registrert gjenstående arbeider og manglende rekkverk på trapp fra terrasse til terreng. Vedlikehold og utbedringer må påregnes.

Takkonstruksjon

• Det er ikke registrert vesentlige konstruksjonsskader, men kontrollen var begrenset på grunn av lagrede gjenstander. Det er registrert manglende understøtting av undertak, mindre fuktmerker uten forhøyede fuktverdier og redusert luftsirkulasjon på loftet. Regelmessig kontroll og god ventilasjon av loftet anbefales.

Taktekking og beslag

• Over halvparten av forventet levetid er passert. Det er registrert rustdannelser, avflassing og manglende tetting rundt pipe. Selv om det ikke ble registrert forhøyede fuktverdier, anbefales jevnlig overvåking. Tidspunkt for utskifting av taktekking nærmer seg.

Takrenner og nedløp

• Renner og nedløp er nylig skiftet, men kontrollen var begrenset. Det er registrert at en takrenne ikke er montert tilstrekkelig nær vindskien, noe som kan føre til vannavrenning mot fasaden. Utbedring anbefales.

Bad i kjeller - Totalvurdering av overflater

• Badet fungerer med dagens tilstand, men bør brukes med forsiktighet og overflatene bør kontrolleres jevnlig.

Bad i kjeller - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk

• Badet har originalt soilsluk med usikker tetthet på grunn av alder. Membranen har passert mer enn halvparten av forventet levetid, og tettheten er usikker. Etablering av tett dusjkabinett anbefales for å forlenge levetiden.

Bad i kjeller - Totalvurdering av sanitært utstyr og ventilasjon

• Sanitærutstyret begynner å nå forventet levetid. Det er registrert sprekk i toalettets porselen, svak spyling og manglende tilluft. Utskifting av vannførende installasjoner anbefales.

Bad i kjeller - Totalvurdering av fuktsøk

• Det er registrert utførelsesavvik, men det ble ikke påvist fuktskader.

Bad - Totalvurdering av overflater

• Badet fungerer ved bruk av dusjkabinett, men bør brukes med forsiktighet og overflatene kontrolleres jevnlig.

Bad - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk

• Deler av veggene har malt våtromstrie som har kortere levetid enn fliser. Det er registrert småskader i våtsonen og sluket har begrenset inspeksjonsmulighet. Membranen har nådd en alder hvor tettheten blir usikker, og videre bruk av dusjkabinett anbefales.

Bad - Totalvurdering av sanitært utstyr og ventilasjon

• Det er registrert slitasje og svelling på servantskap, krakelering i servant og underdimensjonert ventilasjon.

Piper / ildsteder

• Teglsteinspipen er fra byggeåret. Det er registrert riss og sprekker på loft, manglende avstand til brennbart materiale og høy alder. Kontakt med feievesenet anbefales, og piperehabilitering må påregnes.

Etasjeskiller / gulv på grunn

• Det er registrert høydeavvik ved nivellering, men ingen forhold som tyder på svekkelser i konstruksjonen. Skjevhetene vurderes som normale ut fra byggets alder og byggemetode.

WC

• Rommet fremstår uten vesentlige skader eller avvik, men har kun naturlig avtrekk. Tilstandsgrad 2 er satt på bakgrunn av ventilasjonsløsningen.

Kjøkken

• Kjøkkenet fremstår generelt i tilfredsstillende stand, men har normal alder- og bruksslitasje. Det ble ikke registrert fukt ved kontroll.

VVS

• Rør- og avløpsanlegget fungerte ved enkel test, men har oppnådd forventet levetid. Eldre kobberrør kan være utsatt for innvendig tæring, og det anbefales gjennomgang av eldre vannrør. Tilstandsgrad 2 er satt på bakgrunn av alder på rør- og avløpsinstallasjonene.

TAKSTMANN KOMMENTAR TIL LOVLIGHET, AREALOPPMÅLING OG ROMBENEVNELSE:

Dagens planløsning er kontrollert opp mot byggetegninger mottatt fra kommunen. Følgende avvik/ endringer er funnet: Det bemerkes at byggetegninger er speilvendt.

Kjeller:

• I det som er tegnet inn som wc, dusj og omkledningsrom er omgjort til bad.
• Det er etablert trapp på utsiden og ned til kjeller.

Etasje 1:

- Vegg mellom stue og kjøkken er fjernet og utgjør idag åpent areal mellom stue og kjøkken.

- Inngangsdør fra gang til stue er kledd igjen.

- Gang m/trapp er utvidet ved å innlemme det som er tegnet inn som vindfang.

- Det er etablert wc rom ved å ta deler av arealet på gang.

- Kjøkken er utvidet ved å innlemme det som er tegnet inn som soverom.

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel som er utført er søknadspliktige og må derfor godkjennes av byggesakskontoret før man har tillatelse til å benytte rommet slik det er utformet på befaringen.

Det er fremlagt ferdigattest datert 29.07.2003 på oppføring av garasje.

Det er fremvist innflyttningtillatelse datert 27. mars 1968.

Det foreligger igangtillatelse på etablering av tilbygg, dette arbeidet er ikke ferdigstilt hos kommunen.

Arealopplysninger:

Arealangivelser er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av fagkyndig. Arealer er oppgitt i henhold til gjeldende bransjestandard. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder arealdefinisjoner og målemetode.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Eiendommen er avsatt som boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Den ligger imidlertid innenfor et område med registrerte faresoner, blant annet knyttet til ras, skred og støy. Eiendommen ligger også i hensynssone h130 - Byggeforbud samferdselsobjekt, det er en sikringsone i hht restriksjonsplan Trondheim Lufthavn Værnes

Det gjøres oppmerksom på at Stjørdal kommune er i gang med å endre kommuneplanen (KPA 2025–2037). Foreløpige tegninger viser at eiendommen fortsatt er avsatt til boligbebyggelse, og at den grenser til et område avsatt til LNFR-formål.

Plankart med reguleringsbestemmelser følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med disse.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Prisantydning kr 5 490 000,-

I tillegg til prisantydning, påløper følgende omkostninger:

137 250,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_____________________________________________________

5 647 640,- Totalpris inkl. omkostninger

_____________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 25 153,- for 2026.

De kommunale avgiftene er hentet fra å årsprognosen for 2026, avgiften fordeles på følgende poster:

Vann: kr. 7 566,-

Avløp: kr. 10 003,-

Feiing: kr. 684,-

Det gjøres oppmerksom på at avgiftene varierer som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Renovasjon håndteres av Innherred Renovasjon.

Gebyr renovasjon for 2026 kr. 6900,- pr. år.

Det faktureres 4 ganger pr. år

Primær formuesverdi kr. 1 236 824,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 947 295,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Ørland Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.