Sjåfram 32

På Sjåfram, kun ca. 3 km fra Røros sentrum, ligger denne sjarmerende fritidsboligen i rolige og naturnære omgivelser. Her får du den gode hyttefølelsen, samtidig som Bergstadens butikker, restauranter og kulturopplevelser bare er en kort kjøretur unna. Beliggenheten gir et godt utgangspunkt for turer og friluftsliv gjennom hele året.

Hytta ligger på en romslig naturtomt på ca. 1 106 m² og har en praktisk planløsning over ett plan. Den hyggelige stuen har vedovn og plass til både sofagruppe og spisebord. Videre inneholder hytta et separat kjøkken, to soverom, bad, vaskerom og entré. Elektrisk gulvvarme på bad og vaskerom gir ekstra komfort.

Fra stuen er det utgang til en romslig terrasse, og eiendommen har terrasse og platting på til sammen ca. 28 m². Her er det god plass til utemøbler og fine stunder i friske omgivelser.

Sjåfram 32 passer godt for deg som ønsker et lett tilgjengelig fristed med innlagt strøm og kommunalt vann – tett på både naturen og den historiske Bergstaden.

Hytten inneholder:

Stue, kjøkken, bad, vaskerom, 2 soverom og vindfang.

I tillegg har man utvendig bod og vedbod

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk, uten hensyn til hva rommene er godkjent som.

Takstmann har i sin rapport kommet til følgende konklusjon:

Overordnet faglig vurdering:

Fritidsboligen er oppført i 1968 og senere utvidet med tilbygg i både 1983 og 2010. Bygningen har en sammensatt standard med enkelte vesentlige avvik som krever både utbedringer og økonomiske avsetninger. Det er registrert sprekkdannelser og synlig armeringsrust i grunnmuren, og tilbygget fra 1983 har en provisorisk fundamentering som gir risiko for ujevne setninger. Taktekkingen på tilbygget fra 2010 har et fall som er for lite i forhold til dagens produsentkrav, og det er avdekket deformasjoner i overgangene mellom de ulike bygningsdelene som gir fare for vanninntrengning. Våtrommene oppnår tilstandsgrad 2 på grunn av aldersslitasje på tettesjiktet, manglende dokumentasjon og utilstrekkelig ventilasjon. Avslutningsvis foreligger det registrerte anmerkninger fra et nylig el-tilsyn, samt manglende ildfast plate under feieluken som representerer en brannteknisk risiko.

Vindfang

Tak: Ubehandlet panel

Vegg: Ubehandlet panel

Gulv: Beiset tregulv

Inneholder: Sikringsskap

Soverom 1

Tak: Ubehandlet panel

Vegg: Malt panel

Gulv: Lakkert tregulv

Inneholder: Garderobeskap

Stue

Tak: Malt panel

Vegg: Malt panel

Gulv: Beiset tregulv

Inneholder: Lukket vedovn, Panelovner

Soverom 2

Tak: Malt panel

Vegg: Malt panel

Gulv: Lakkert tregulv

Kjøkken/spisestue

Tak: Malt panel

Vegg: Malt panel

Gulv: Tregulv

Inneholder: Kjøkkeninnredning med vask, panelovn

Bad

Tak: Lakkert panel

Vegg: Lakkert panel

Gulv: Flis

Inneholder: Gulvvarme, dusjkabinett, gulvmontert toalett og Innredning med vask

Vaskerom

Tak: Lakkert panel

Vegg: Lakkert panel

Gulv: Flis

Inneholder: Gulvvarme, hoved inntak vann, varmtvannsbereder, utslagsvask, fordelerskap vann, opplegg for vaskemaskin og gjesteseng.

Tiltak som er gjort på hytten:

- Det er satt opp et tilbygg i 1983 for utvidelse av soverom og takoverbygg på inngangspartiet.

- Det er satt opp et tilbygg i 2010 med kjøkken/spisestue, bad og vaskerom.

- Hytta ble nymalt utvendig i 2025.

Megler har kontrollert dagens planløsning mot godkjente bygningstegninger. Det bemerkes ingen avvik fra dem godkjente tegningene.

Fritidsboligen selges fullt møblert og utstyrt. Alt av møbler, inventar, hvitevarer og øvrig løsøre i hytta medfølger i handelen.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Hytta har en attraktiv beliggenhet på Sjåfram kun ca 3 km fra Røros sentrum.

Elvene Håvelva og Glåma møtes noen hundre meter nedenfor hytta så her er det både bade- og fiskemuligheter på sommerstid.

På vinteren har man oppkjørte skiløyper på oversiden av FV 30 i Håneset hyttefelt som henger sammen med Røros sitt store løypenett.

Fra hytta er det rett i underkant av 1 km opp til skiløypa.

På Røros finner en alle fasiliteter og servicefunksjoner som butikker, kafeer, restauranter, post, vinmonopol etc. Røros har et bredt aktivitets- og kulturtilbud og er blitt kåret til Norges beste kulturkommune 6 år på rad.

Tilbudene er mange, f.eks.: alpinbakke for barn i sentrum, golfbane, flerbrukshall med klatrevegg, treningssentre, bowlinghall, badeanlegg på Røros Hotell og et flust med merkede turløyper både sommer og vinter.

I tillegg er det mange store og små arrangement gjennom året, f.eks.: Rørosmartnan, Femundløpet, Vinterfestspillene, Elden, og Julemarked.

Fra hytta er det grei avstand til flere alpinanlegg:- RørOs Alpinsenter Hummelfjell ca 13 km.- Hamrafjället/Tänndalen (Sverige) ca 60 km

Se forøvrig www.roros.no for mer info om Rørosregionen

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Nylander &Partners-skilt ved fellesvisning.

Privat adkomst er ikke sikret avtale/skriftlig avtale. Det er uklart hvorvidt alle godkjennelser foreligger. Dagens adkomst er derfor beskrevet etter dagens situasjon. Megler anbefaler at kjøper får etablert ev. formalisert en avtale rundt dette med grunneier. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig bruk, herunder om en avtale lar seg opprette, og alle kostnader forbundet med dette.

Parkering på egen tomt.

Totalt bruksareal: 82,0 m²

• BRA-i: 67,0 m²
• BRA-e: 15,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 28,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal.

BRA-e: Eksternt bruksareal.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Hovedstruktur og etasje: Fritidsboligen er oppført i én etasje på en naturtomt. Bygget har saltakkonstruksjon tekket med asfaltpapp (shingel). Grunnmur og fundamentering: Hoveddelen er fundamentert på en støpt og isolert betongplate på mark med ringmurselementer og blokker. Boligen har to tilbygg (oppført i 1983 og 2010). Tilbygget fra 1983 har en provisorisk fundamentering med ureglementert opplegging på elementer/klosser mot grunn. Krypkjeller under deler av bygget har begrenset tilgjengelighet og er ikke inspisert innvendig. Yttervegger og fasader: Bygningen er oppført i trebindingsverk. Fasadene har liggende kledning. Hoveddelen har eldre løsninger for lufting bak kledning, mens tilbygget fra 2010 følger dagens krav med godkjent lufting og gnagesikring. Vinduer og dører: Boligen har trekarmsvinduer med 2-lags glass (hovedsakelig skiftet ut i perioden 2000–2009) og ytterdører fra byggeår samt 2008.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

Den er 1106,40 kvm

Areal iht. matrikkelutskrift.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og ved.

Energikarakter: G - Rød

Energiforbruk foregående år var 7 000 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen.

Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

De rom som ikke har faste oppvarmingskilder vil ikke få dette installert.

Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger ikke for opprinnelig byggesak for fritidsbolig (25.05.1967).

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

I kommunens arkiv er følgende bygninger registrert:

Fritidsbygg (55 kvm) er registrert tatt i bruk 25.05.1968.

Tilbygg (12 kvm) er registrert tatt i bruk 21.07.1983.

Tilbygg (11 kvm) er registrert meldingssak tiltak fullført 08.10.2010.

Garasje uthus anneks til fritidsbolig (15 kvm) er registrert tatt i bruk 2008.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og privat avløp.

Privat vei som vedlikeholdes av brukerne.

Eiendommen er tilknyttet privat avløp via septiktank. Kjøper må påregne kostnader tilknyttet tømming av septiktanken.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 2

TG 1: 7

TG 2: 14

TG 3: 2

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

- Grunnmur / fundamenter:

Det er registrert en langsgående sprekk på ca. 1,5 meter i grunnmuren, samt blottlagt og rustet armering ved en ventilåpning. Under tilbygget fra 1983 er det observert mangelfull og provisorisk fundamentering, med ureglementert opplegging på elementer/klosser direkte mot grunn. Det er i tillegg registrert indikasjoner på strukturelle bevegelser og ulik setning mellom hoveddelen og tilbygget fra 1983. Dette viser seg som mekanisk spenn og buling i overgangen på taktekkingen (se eget punkt for Taktekking).

Kostnadsestimat: Tiltak mellom 100.000 – 300.000

Taktekking og beslag:

Tilbygget fra 2010 er tekket med takshingel på en takflate med 12 graders helning. Produsentens monteringsanvisning og SINTEF Byggforsk krever minimum 15 graders fall for denne tekkingen. I overgangen mellom hoveddelen og tilbygget fra 1983 er det i tillegg registrert synlige bulinger og deformasjoner i shingelen. Tekkingen er 16 år gammel og nærmer seg levetidsgrensen.

Kostnadsestimat: Tiltak mellom 50.000 – 100.000

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Drenering: Det er ikke etablert tradisjonell drenering eller utvendig fuktsikring på boligen. Bygningen står på en naturtomt med sammensatt fundamentering (eldre ringmur, pilarer og plate på mark), og det er registrert motfall i terrenget inn mot grunnmuren ved inngangspartiet. Takvannet ledes også urenset rett ned til terreng via taknedløp.

Yttervegger / fasader: Lufting i hovedbygget er utført i henhold til løsninger som var vanlig ved byggeår, og avviker fra dagens anbefalte standard. På tilbygget fra 2010 er lufting og gnagesikring registrert i henhold til gjeldende krav.

Balkong / terrasse: Det ble registrert terrasse med rekkverk av tre. Det er ikke registrert vesentlige synlige skjevheter eller svikt i den bærende konstruksjonen. Det bemerkes at grunnet manglende adkomst er ikke den underliggende konstruksjonen vurdert. Ved utført fuktmåling det nedre spikerslaget på rekkverket som er montert direkte på terrassebord uten noe lufting mellom, ble det målt 25,1 % fukt. Det ble ikke registrert råte i rekkverket på befaringsdagen.

Takrenner og nedløp: Det ble avdekket isspreng i nedløpsrørene. Det vil si at falsene på nedløpene har delvis åpnet seg pga. isdannelse. Når falsene åpnes renner det vann ut og belaster fasaden.

Vaskerom - Dokumentasjon av vanntett sjikt:: Det foreligger ingen dokumentasjon (f.eks. DD-dokumentasjon, rørleggererklæring eller uavhengig kontroll) som bekrefter utførelse, materialvalg eller tetthet av vaskerommets vanntette sjikt (membran).

Vaskerom - Totalvurdering av overflater: Det er benyttet lakkert trepanel på vegger i våtrommet. Visuell kontroll og bildedokumentasjon viser en direkte og åpen overgang mellom flislagt gulv/sokkel og trepanel på vegger, uten helhetlig elastisk fuging eller godkjent oppbrett/tetting mot panelet. Det er i tillegg målt tilnærmet flatt fall mot sluk, og terskelen er hevet med en oppkant.

Vaskerom - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk: Det er visuelt registrert slukmansjett i sluk, men tettesjiktet har oppnådd en vesentlig del av sin levetid (fra 2010). Sluket er delvis plassert under vaskekum/bereder, men er synlig og tilgjengelig for inspeksjon.

Vaskerom - Totalvurdering av sanitært utstyr og ventilasjon: Sanitærutstyret (Utslagsvask, varmtvannsbereder, opplegg for vaskemaskin og rør-i-rø-skap) fungerer tilfredsstillende ut fra alder. Det er etablert naturlig ventilasjon med ventil i himling, men det mangler mekanisk avtrekk og spalte under dør for tilstrekkelig tilluft.

Bad - Dokumentasjon av vanntett sjikt:: Det foreligger ingen dokumentasjon (f.eks. DD-dokumentasjon, rørleggererklæring eller uavhengig kontroll) som bekrefter utførelse, materialvalg eller tetthet av badets vanntette sjikt (membran).

Bad - Totalvurdering av overflater: Det er benyttet lakkert trepanel på alle vegger i våtrommet. Visuell kontroll og bildedokumentasjon viser en direkte og åpen overgang mellom flislagt gulv/sokkel og trepanel på vegger, uten helhetlig elastisk fuging eller godkjent oppbrett/tetting mot panelet. Det er i tillegg målt tilnærmet flatt fall mot sluk, og terskelen er hevet med en oppkant.

Bad - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk: Det er begrenset tilgang til sluk for kontroll da det er plassert et lukket dusjkabinett over slukplasseringen. Sluket fremstår med synlig eldre preg og tilknyttet tettesjikt har oppnådd en vesentlig del av sin levetid (fra 2010).

Bad - Totalvurdering av sanitært utstyr og ventilasjon: Sanitærutstyret (dusjkabinett, toalett og servant) fungerer tilfredsstillende ut fra alder. Det er etablert naturlig ventilasjon med ventil i himling, men det mangler mekanisk avtrekk og spalte under dør for tilstrekkelig tilluft.

Piper / ildsteder: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.

Ventilasjon: Ventilasjonen i boligen er utført som naturlig ventilasjon via veggventiler, samt takventiler på bad og vaskerom. Løsningen er godkjent i henhold til byggetidspunkts forskrifter, men tilfredsstiller ikke dagens krav til mekanisk avtrekk i våtrom. Våtrommene vurderes å være for dårlig ventilert ut fra nåværende bruks- og fuktbelastning. Det settes Tilstandsgrad 2 (TG 2) grunnet vesentlige avvik i fukttransporten fra våtrom.

LOVLIGHET/HMS:

Boligens planløsning og ulovlighetsmangler er kontrollert opp mot kommunepakken. Siste godkjente bygningstegninger er fra 15.06.2008 og samsvarer med dagens utforming av boligen.

Arealopplysninger:

Arealangivelser er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av fagkyndig. Arealer er oppgitt i henhold til gjeldende bransjestandard. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder arealdefinisjoner og målemetode.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Eiendommen er vist som LNF-område, Nåværende i kommuneplan for Røros sentrum.

Kjøper er kjent med at området er "uregulert", men at det omfattes av kommunens LNFR-område. Dette innebærer at det generelt hviler restriksjoner på eiendommen som gjør at man ved tiltak må søke om dispensasjoner etc. Ved bygging, rivning og lignende. Arealplan kan fås ved henvendelse til megler. Kjøper må selv ta kontakt med kommunen for å få godkjenning for eventuelle planer ved eiendommen.

Kommunen har opplyst om kommuneplanerplan under arbeid som kan berøre eiendommen:

Kommunedelplan Røros bergstad, planID 201901.

Kommuneplankart er vedlagt i salgsoppgaven. Bestemmelser til kommuneplanen kan fås ved henvendelse megler.

Fritidseiendommen kan i sin helhet leies ut til fritidsformål.

Det gjøres oppmerksom på gjeldende skatteregler for utleie av fritidseiendom.

Ved kjøp av denne eiendom må kjøpere signere egenerklæring der man bekrefter at eiendommen skal brukes iht. gjeldende regulering.

Erklæringen skal vedlegges skjøtet for tinglysing, og oppgjøret kan ikke foretas før skjøtet er tinglyst. Konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan.

Ved kjøp av denne eiendom må kjøpere signere egenerklæring der man bekrefter at eiendommen skal brukes iht. gjeldende regulering.

Erklæringen skal vedlegges skjøtet for tinglysing, og oppgjøret kan ikke foretas før skjøtet er tinglyst. Konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan.

Prisantydning kr 2 190 000.

I tillegg til prisantydning, påløper følgende omkostninger:

54 750,00 kr (Dokumentavgift)

545,00 kr (Tinglysing skjøte)

545,00 kr (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00 kr (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00 kr (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

2 265 140 kr Totalpris inkl. omkostninger.

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter for 2026 er stipulert til kr. 6 923,-.

De kommunale avgiftene fordeles på følgende poster:

Vannavgift fritidsbolig: kr. 257,-

Abonnementsgebyr vann: kr. 1 171,-

Eiendomsskatt: kr. 2 498,-

Feiing: kr. 668,-

Renovasjon: kr. 2 329,-

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Eiendomsskatt inngår i kommunale avgifter.

Andre utgifter knyttet til eiendommen kan være:

• TV-pakke og internett
• Energi, herunder elektrisitet og ved
• Forsikring av bygning og innbo
• Veilag, herunder brøyting/veivedlikehold. Privat veiavgift på kr. 350,-/år. Kostnaden på privat snøbrøyting har vært på ca. kr. 1 000,-/år.

Disse kostnader vil avhenge av forbruk og avtaler, antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur og andre forhold.

Formuesverdi kr 892 000,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Tolga-Os Sparebank som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar honorar ved formidling av finansielle tjenester.