Rømmesveien 277

Velkommen til vakre Lysøysund og denne eiendommen med adresse Rømmesveien 277!

Dette er en stor og meget innholdsrik eiendom.

Tilbaketrukket beliggenhet. Med meget gode solforhold og flott sjøutsikt. Sol på verandaen fra morgen til kveld.

På tomta, som er på over 2 mål, står en enebolig i 2 etasjer med garasje i forlengelse av underetasjen.

En frittstående garasje ved boligen på hele 59 kvm samt en stor frittstående garasje ved innkjørsel på 44 kvm. Her er det også god takhøyde slik at man kan lagre større kjøretøy.

Boligen inneholder følgende:

1.etasje: Entré, gang/trapperom, wc, soverom, stor bod, mellomgang, vaskerom, bod og kjellerstue.

2.etasje: Kjøkken, stue med spisestue og utgang til veranda. Mellomgang, bad, oppholdsrom/soverom med utgang ut, samt hovedsoverom med utgang til balkong.

En eiendom med masse lagringsplass. Akkurat det som det aldri blir nok av.

Herfra er det kort vei inn til sentrum med både barnehage og butikk.

Barneskole ligger heller ikke langt unna.

Rett utenfor døra er et vilt dyreliv som man kan sitte å se på.

Trafikkstille.

Velkommen til en hyggelig boligopplevelse med Nylander&Partners!

Boligen inneholder:

• 1. etasje: Gang, 2 soverom, bad, kjøkken og stue
• Sokkel: Vindfang, gang, toalettrom, soverom, bod, vaskerom og kjellerstue

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk, uten hensyn til hva rommene er godkjent som.

Boligen fremstår i normalt god stand og uten noen vesentlige avvik utover normal bruksslitasje. Det er registrert noen bygningsmessige avvik utover normalt vedlikehold som har behov for oppmerksomhet. Forøvrig vises til beskrivelser og vurderinger for de enkelte bygningsdeler i rapporten

Selger opplyser om følgende oppgradering:

• Ny terrasse fra 2025

Det foreligger ikke opprinnelig godkjente plan og fasadetegninger på boligen i kommunens arkiver. Derved kan det ikke sies noe om hvorvidt boligen er bygget i forhold til godkjente tegninger eller ikke. Megler har kontrollert godkjente bygningstegninger av tilbygg (1992) opp mot dagens bruk, og det er ikke funnet noen avvik.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

I Lysøysund kan man finne en Coop dagligvareforretning og bensinstasjon. Ankeret, som restaurant og uteplass. Her kan man gå til og fra puben når man måtte ønske. Ellers kan man finne alt av tjenester og servicetilbud i Bjugn som er kommunesenteret, kun 15 minutters kjøring fra eiendommen. Handelssenteret Brekstad i Ørland, har et rikt tilbud innen varehandel og tjenester. Ørland huser også Norges nye kampflybase; Ørland Hovedflystasjon, kun 30 min kjøring fra eiendommen.

Lysøysund er kjent for sitt ville og vakre kystlandskap. Det er et populært friluftsområde for innbyggerne og en god del fritidsinnbyggere har satt opp fritidseiendom i området. Lysøysund har historisk sett alltid vært nært tilknyttet havet med fiskeri og havbruk. Det er et rikt natur og dyreliv i området og området er et naturlig utgangspunkt for fiske og båtliv. Havområdene utenfor er rikt på fisk og skalldyr. Ypperlig område for dykking.

Hvert år i starten av august arrangeres Kystkulturdagene i Lysøysund. Da fylles bygda med tilreisende fra fjern og nær. Dette er årets store begivenhet i Lysøysundet hvor det arrangeres martna og seilas rundt Lysøya. Det er et yrende liv på dagtid og konserter på kveldstid. Venter man storinnrykk av besøkende har man også muligheter for å leie rorbuer ved Lysøya Småbåthavn.

Lysøysund har et rikt tilbud innenfor lag og foreninger, både for voksne og barn. Lysøysund har bl.a. et eget idrettslag.

Nærmeste barneskole er Fagerenget Montessoriskole knappe 2 km fra boligen med klassetrinn fra 1. til 7. klasse. Nærmeste barnehage er Solkysten barnehage med to avdelinger som man finner i sentrum av Lysøysund like ved boligen. Nærmeste ungdomsskole er Botngård skole i Bjugn. Her finner man også Fosen Videregående skole med et rikt tilbud av linjer og studieretninger. Det er organisert busstransport for skoleelever. Se AtBs hjemmesider for ruteopplysninger: www.atb.no

Eiendommen har adkomst via offentlig vei fram til eiendomsgrense.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Nylander &Partners-skilt ved fellesvisning.

Parkering i 2 garasjer med mulighet for el bil lading, samt på oppstillingsplasser på egen tomt.

Totalt bruksareal: 316,0 m²

- BRA-i (internt bruksareal): 195,0 m²

- BRA-e (eksternt bruksareal): 18,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 64,0 m²

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler.

Boligen er oppført med trekonstruksjon med sperrer/takstoler og mineralullisolert loft, fasader hovedsakelig kledd med stående trekledning og deler av sokkeletasjen med liggende trekledning og mur-/blokkmateriale. Taket er tekket med metallplater og undertak av takpapp, med metallrenner og nedløp, beslag ved takkanter og gjennomføringer samt skorstein med pipehatt. Boligen har vinduer og balkong-/terrassedører av varierende alder, flere terrasse- og balkongarealer i trekonstruksjon samt en eldre garasje i lettklinker-/blokkmur med trekonstruksjoner, profilerte takplater og støpt betonggulv.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig iht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

Den er 2109,20 kvm.

Areal iht matrikkelutskrift.

Tomta er over 2 mål og kjøper må derfor signere egenerklæring om konsesjonsfrihet som må sendes inn til kommunen og registreres i matrikkelen før overtagelse.

Dette er en ren formalitet pga tomtas størrelse.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Energikarakter: D

Energiforbruk vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 7.07.82 som gjelder for nybygg enebolig.

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Det finnes hverken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tilbygg fra 1992 på bolighus. Dette gjelder også for garasje fra 1983 og 2013.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, privat avløp (septiktank), og offentlig vann via private stikkledninger/anlegg.

Oppsummering av tilstandsrapport:

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 1

TG 1: 7

TG 2: 24

TG 3: 0

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

Takkonstruksjon/Loft

• Det registreres ujevn og stedvis forskjøvet/mangelfullt tilpasset isolasjon. Enkelte isolasjonsmatter ligger åpne eller er flyttet. Det registreres også åpninger/gjennomføringer rundt kanaler og konstruksjonsdeler. Loftet fremstår ellers med begrenset tilgjengelighet enkelte steder.

Yttervegger/Veggkonstruksjon

• Det registreres værslitasje og stedvis overflatepåvirkning på kledningen. Enkelte overganger mellom kledning, mur og terreng har begrenset avstand til vegetasjon og terreng. Det registreres også enkelte steder mangelfulle eller enkle detaljløsninger ved avslutninger.

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys

• Det registreres ikke omfattende skader på de nyere vinduene, men enkelte eldre vinduer og tilslutninger har normal alders- og bruksslitasje. Det må påregnes at vinduer av ulik alder har ulik forventet restlevetid.

Ytterdører

• Enkelte dørblad kniper i karm og har behov for justering.

Terrasser og plattinger på terreng

• Det registreres stedvis enkle fundamenteringsløsninger og enkelte konstruksjonsdeler med begrenset fri høyde mot terreng. Enkelte stolper/pilarer står direkte eller nær terreng/fjell. Det registreres også værslitasje på treverk. Noen deler av underliggende konstruksjon har begrenset inspeksjonsmulighet.

Garasje

• Det registreres tydelige fuktmerker og misfarging på murvegger, særlig i øvre del og ved overganger mot takkonstruksjon. Det er også synlige riss/sprekker i murverket og stedvise eldre reparasjoner. Garasjen har preg av alder og enkel standard, og konstruksjonene er ikke isolert eller innredet til oppholdsformål.

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen

• Det foreligger ikke opplysninger om siste feiing eller tilsyn med skorstein og ildsted. Skorsteinens innvendige tilstand og røykløp er ikke kontrollert som del av tilstandsanalysen.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)

• Konstruksjoner under terreng er generelt utsatt for fuktbelastning. Det registreres at terreng enkelte steder ligger relativt høyt mot grunnmur. Innvendige kledde vegger mot terreng gir begrenset mulighet for visuell kontroll av bakenforliggende konstruksjoner. Det er ikke registrert unormal fukt ved utført punktmåling.

Skadedyr og fuktkrevende insekter

• Det registreres tegn som indikerer tidligere eller mulig pågående aktivitet fra mus/smågnagere på loft.

Innvendige vannledninger

• Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Innvendige avløpsrør

• ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Ventilasjon

• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)

• Det foreligger ikke dokumentasjon på utført service eller vedlikehold av varmepumpen. Det er opplyst at det ikke er gjennomført service i selgers botid.

Fuktsikring og drenering

• Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv.

Grunnmur og fundamenter

• Grunnmuren har sprekkdannelser.
• Det registreres slitte overflater og stedvise sprekkdannelser i murpuss på grunnmurer. Forholdene vurderes i hovedsak å være relatert til alder, naturlige bevegelser og normal slitasje over tid. Eldre grunnmurskonstruksjoner må generelt påregnes å ha begrenset fuktsikring sammenlignet med dagens byggeskikk.

1.Etasje - Bad - Generell

• Det registreres flere utførelsesmessige avvik på badet, blant annet knyttet til veggplater, tetting, gulvutførelse og vindu i våtsone.

1.Etasje - Bad - Dokumentasjon for våtrom

• Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

1.Etasje - Bad - Overflater, vegger og himling

• Skadet baderomsplate.
  Stedvise åpninger/sprekker i plateskjøter.
  Manglende eller utilstrekkelig fuging/tetting ved enkelte skjøter og hjørnelist.
  Vindu i våtsone.
  Himlingsplater har en lite fagmessig skjøteutførelse.

1.Etasje - Bad - Overflater gulv

• Ujevn utførelse av flisgulv med varierende fugebredder.
  Høydeforskjeller mellom enkelte fliser.
  Begrenset fall mot dusjsone.

1.Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk

• Vanntett sjikt og sluktilslutning er ikke dokumentert.
  Stedvis mangelfull tetting ved skjøter og tilslutninger i veggplater.

1.Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning

• Det ble ikke registrert synlige lekkasjer eller vesentlige skader på sanitærutstyret ved enkel visuell kontroll.

1.Etasje - Bad - Ventilasjon

• Det er ikke registrert åpenbare funksjonssvikt ved enkel kontroll, men kapasitet og luftmengder er ikke målt.

1.Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning

• Drypplekkasje fra kjøkkenarmatur.
  Mindre skader/riss i laminert benkeplate.
  Det er ikke installert komfyrvakt.
  Det er ikke etablert automatisk lekkasjesikring ved vanninstallasjoner på kjøkken.

Sokkel - Vaskerom

• Det er ikke etablert ventilasjon i vaskerommet. Gulvet har begrenset fall og fremstår tilnærmet flatt. Rommet har vanninstallasjoner og vaskemaskin, men gulvets utførelse gir begrenset sikkerhet for kontrollert avrenning ved eventuell lekkasje eller vannsøl.

Takstmannens kommentar til areal, rombenevnelse og lovlighet:

• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
• Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.

• Enebolig
  - Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Byggemeldingstegninger er kontrollert. Opprinnelige byggemeldingstegninger er fremlagt på befaringsdag. Boligen har tilbygg på stue, dette er søkt og godkjent. Tilbygg 1993. Bruken av rom og rominndeling avviker noe fra byggemeldingstegninger.
  
  
• Garasje
  - Det foreligger ikke tegninger Boligens planløsning og ulovlighetsmangler er ikke kontrollert opp mot kommunepakken.
  
  
• Garasje ved vei
  - Det foreligger ikke tegninger Boligens planløsning og ulovlighetsmangler er ikke kontrollert opp mot kommunepakken.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området. Dette kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge bygninger etter total skade.

Eiendommen ligger i et område avsatt til LNFR iht. kommuneplanens arealdel 2019-2031.

Kart over kommuneplanens arealdel ligger vedlagt i salgsoppgave. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrket jord. Kjøper er klar over at konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæring om konsesjonsfrihet. Det er en forutsetning for handelen at kjøper signerer denne, og at erklæringen godkjennes av kommunen før overtagelse.

Prisantydning kr 3 490 000,-

I tillegg til prisantydning påløper følgende omkostninger:

87 250,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

16 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

3 597 640,- Totalpris inkl. omkostninger

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter og renovasjon for 2026 er stipulert til kr. 11 784,04,-.

De kommunale avgiftene fordeles på følgende poster:

Vann: kr. 4 072,-

Feiing: kr. 598,-

Renovasjon håndteres av Fosen Renovasjon IKS.

Gebyr renovasjon for 2026 kr. 7 114,04,- pr. år.

Det faktureres 4 ganger pr. år

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Primær formuesverdi kr. 692 246,00.

Sekundær formuesverdi kr. 2 768 983,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Ørland Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.