Dronningens gate 27

Velkommen til Dronningens gate 27 – en særdeles lekker 3-roms selveierleilighet med attraktiv beliggenhet midt i hjertet av Trondheim sentrum. Her får du en unik toppleilighet med tilgang til en flott felles takterrasse, samtidig som byens servicetilbud, restauranter, shopping og kollektivtransport ligger rett utenfor døren.

Kvaliteter verdt å fremheve:

- Innbydende stueareal på hele 25 kvadratmeter med direkte adkomst til solrik felles terrasse med flere gode bruksmuligheter

- Romslig kjøkken på 12 kvadratmeter med gode arbeidsflater (TG1)

- Egen spisestue som bidrar til en gjennomført og funksjonell planløsning

- To gode soverom på 13 og 8 kvadratmeter, med direkte tilgang til badet

- Flislagt og romslig baderom på 6,5 kvadratmeter med praktisk opplegg til vaskemaskin (TG1)

- Praktisk toalettrom i tilknytning til entréen

- God lagringsplass i to boder, en i samme etg og en i kjeller

- Flere parkeringshus i nærområdet med mulighet for langtidsleie

Velkommen til hyggelig visning!

3. etasje.

Entre, gang, wc, spisestue, stue, kjøkken, 2 soverom og bad.

Rombenevnelser er satt i henhold til bruk uten hensyn til hva rommene er godkjent som.

Det foreligger ikke opprinnelig godkjente plan- og fasadetegninger på boligen fra byggeår (1842) i kommunens arkiver. Vi har mottatt tegninger som omhandler bruksendring i 1986.

Megler har dermed kontrollert dagens planløsning mot bygningstegningene datert 22.01.1987.

Det bemerkes følgende avvik som ikke er søknadspliktige:

- Badet er utvidet med deler av gang.

- Kjøkken opprinnelig godkjent som soverom.

- Det er etablert wc med areal fra opprinnelig soverom og gang.

- Det var opprinnelig et vindu hvor verandadøren er plassert i dag.

- Det er satt opp vegg på stuen og etablert soverom. Arealet er opprinnelig godkjent som kjøkken.

Å sette opp lettvegger, flytting eller riving av ikke-bærende vegg innenfor én og samme brancelle er ikke søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, men det er eiers ansvar å passe på at det ikke etableres rom som vil være i strid med tekniske krav gitt i byggteknisk forskrift. Fortsatt bruk av rommene forutsetter imidlertid at alle rommene som berøres fremdeles tilfredsstiller relevante tekniske krav (eksempelvis rømning, krav til inneklima og helse, herunder lys og utsyn, samt hensiktsmessig planløsning ut fra rommenes bruk m.m.), samt at det ikke er gjort endringer på bærende eller brannskillende konstruksjoner (eksempelvis innsetting av innvendige trapper). Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig. Fasadeendringer og terrenginngrep kan også være søknadspliktige.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Nylander &Partners-skilt ved fellesvisning.

Det medfølger ikke parkeringsplass med boligen.

Totalt bruksareal: 84,0 m²

• BRA-i: 84,0 m²
• GUA: 91 m²
• ALH: 7 m²

BRA-i: Internt bruksareal.

GUA: Gulvareal.

ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Bygårdsleilighet på ett plan som ligger i 3. etasje. Bygårdens hovedkonstruskjon er oppført i tre og er utvendig kledd med stående trekledning. Taket er tekket med papp og skifer. Etasjeskillet er et trebjelkelag og det er vinduer med 2-lags glass og koblet glass.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er felleseid.

Den er 354,80 kvm.

Areal iht. matrikkelutskrift

Tomta er eid av sameiet og er fellesareal for seksjonseierne.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.

Energikarakter: G - Rød

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra byggeår iflg. kommunen.

Bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for rehabilitering og bruksendring, datert 13.04.1988.

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten:

TG 0: 1

TG 1: 9

TG 2: 5

TG 3: 1

TG IU: 0

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

- Etasjeskille og gulv på grunn:

Tilstandsgrad 3 settes med bakgrunn i at det med bruk av nivelleringslaser ble registrert totalt avvik på rommet over 30mm, i tillegg til lokale skjevheter. Kontrollen gjennomføres på relevante rom

Anbefalte tiltak: For at avviket skal lukkes så må høydeforskjellene rettes opp. Dette vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig av denne typen. Slike utbedringer bør eventuelt vurderes i forbindelse med fremtidig renovering.

Kostnadsestimat Under 20 000

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

- Vinduer og dører:

Tilstandsgrad 2 settes med bakgrunn i at det er registrert stedvis overflateslitasje som blant annet fuktmerker og avskaling på overflatebehandling.

- Takkonstruksjon og loft:

Tilstandsgrad 2 settes med bakgrunn i at det er registrert enkelte fuktmerker på treverk på kaldloftet. Slik forholdet fremstår på befaringsdagen vurderes det ikke å være behov for strakstiltak, men forholdet bør følges opp jevnlig for å avdekke eventuell negativ utvikling, og fagperson bør kontaktes ved behov. Videre bemerkes at kun deler av kaldloftet var tilgjengelig for kontroll siden adkomsten til øvrige deler a konstruksjonen er begrenset.

- Avløpsrør:

Det er flere boenheter i bygget og kontroll om kloakk er luftet over tak er ikke foretatt. Det er ikke påvist noen stakeluke i boenheten. Staking kan utføres via sluk eller andre installasjoner med avløp. Synlige innvendige avløpsrør fremstår uten tegn til svikt. Kontrollen er avgrenset til innvendig i leiligheten, og kontrollen stopper ved veggjennomføringer. Tilstandsgrad 2 settes med bakgrunn i at deler avløpsrør har passert halvparten av forventet brukstid og risikoen for skader/lekkasjer vil være større tiden som kommer.

- Vannledninger:

Synlige innvendige vannledninger fremstår uten tegn til svikt. Tilstandsgrad 2 settes med bakgrunn i at deler av vannledninger har passert halvparten av forventet brukstid og risikoen for skader/lekkasjer vil være større tiden som kommer.

- Taktekking og utvendig kledning:

Tilstandsgrad 2 settes med bakgrunn i alder på taktekking, samt registrerte rustdannelser på beslag. Det bemerkes videre at det er observert overflateslitasje på enkelte kledningsbord.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommen er regulert til boligformål iht. r0118, Midtbyplanen (28.8.1981).

Eiendommen ligger i et område som i Kommuneplanens arealdel 2022-2034 (27.03.2025) er avsatt til sentrumskjern (Byggesone 1), samt bevaring kulturmiljø.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det eksisterer planforslag som berører eiendommen. Dette gjelder reguleringsplan r20180001, Nordøstre kvadrant i Midtbyen.

Hensikten med denne planen er å styrke Midtbyen som identitetsbærer for hele byens befolkning gjennom å bevare og foredle de unike historiske kvalitetene og det eksisterende kulturmiljøet, særlig trehusmiljøet, og bygge bro mellom fortid, nåtid og framtid.

Ta kontakt med Trondheim kommune ved spørsmål.

Reguleringskart, kart over kommuneplanens arealdel og kulturminnekart ligger vedlagt i salgsoppgave. Bestemmelser for reguleringsplan og kommuneplan kan fås ved henvendelse megler.

Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Leiligheten ligger i sentrum som er innenfor virkeområde for hyblifiseringsbestemmelse. For boliger innenfor virkeområdet, kreves tillatelse fra kommunen for å dele opp bolig til hybler.

Det foreligger ingen begrensninger om utleie av seksjonen, herunder utleie av uselvstendige rom (hybel) med unntak av de begrensninger som evt. følger av sameiets vedtekter og av eierseksjonsloven. Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Dyrehold er tillatt dersom det er gode grunner som taler for dette og at dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Sameiet Dronningens gate 27, Orgnr: 887 592 772

Forretningsfører: Henning Grue

Sameiet består av 13 seksjoner og den aktuelle seksjonen har sameiebrøk 89/864.

Prisantydning kr 4 490 000,-

I tillegg til prisantydning påløper følgende omkostninger:

112 250,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tinglysing skjøte)

545,00,- (Tinglysing pantedok. pr. stk)

11 500,00,- (HELP Boligkjøperforsikring)

2 800,00,- (HELP Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for Boligeiere)

_______________________________________________________

4 617 640,- Totalpris inkl. omkostninger

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Felleskostnader for denne boenheten er på kr. 2 211,- pr. mnd.

Felleskostnadene innkreves årlig og dekker forsikring, strøm fellesarealer, felles vedlikehold, andre kostnader.

Årlige beløpet er på kr. 26 532,-. Felleskostnader vil avregnes ved overtakelse av leiligheten.

Dagens felleskostnader er fastsatt på et nivå som dekker løpende driftsutgifter, herunder forsikring, felles strøm og mindre vedlikeholdsarbeider. Kjøpere bør være oppmerksomme på at felleskostnadene kan bli justert i fremtiden, avhengig av vedtak som fattes i forbindelse med fremtidig organisering, vedlikehold og drift av sameiet.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Kommunale avgifter er stipulert til kr. 21 400,- for 2026.

Det er 12 terminer i året, og årsgebyret er beregnet ut ifra terminbeløpene fra mai 2025 til april 2026.

Det gjøres oppmerksom på at beløpet kan variere etter forbruk, og fra en termin til en annen.

Eiendommen har vannmåler. Vannavgift er derfor avhengig av forbruk.

Kommunen avleser målerstanden kun én gang per år. Dersom kjøper ønsker spesifikk avregning må dette avtales med selger før overtagelse.

Eiendomsskatt inngår i kommunale avgifter.

Faste løpende utgifter for denne boligen er strøm, bygg- og innboforsikring samt kommunale avgifter, i tillegg til opplyste fellesutgifter. Strøm og forsikring varierer ut ifra personlig forbruk og ønsker.

Primær formuesverdi kr. 1 123 122,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 492 487,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Nylander & Partners AS samarbeider med Nidaros Sparebank som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt. Nylander & Partners mottar ikke godtgjørelse for dette.